Najemca nie płaci czynszu? Co zrobić, kiedy wypowiedzenie umowy najmu nie działa?

Reading Time: 6 minutes

Wbrew powszechnym zachętom udzielanym na forach, niepłacącego lokatora nie można bezkarnie nastraszyć kolegami z podwórka czy wymienić zamków (we własnym mieszkaniu!). Co zatem zrobić, jeżeli taki delikwent nie ma ochoty uregulować zaległego czynszu? Czy jest jakaś furtka prawna umożliwiająca wyrzucenie lokatora z Twojego mieszkania?

Co zrobić, gdy najemca okaże się niewypłacalny, albo zwyczajnie nie chce uregulować zaległego czynszu najmu?

Tego dowiesz się, czytając dalej.

Twoje mieszkanie, Twój problem

Frustrację wynajmujących od lat budzi stan prawny i, jak twierdzą, nadmierna ochrona najemców. Mimo poprawnie złożonego (w formie pisemnej pod rygorem nieważności) wypowiedzenia stosunku najmu (po tym, jak lokator nie uiścił czynszu przez trzy pełne okresy płatności), lokator nie ma zamiaru się wyprowadzić.

Osoba, która zamieszkuje lokal bez tytułu prawnego, jest zobowiązana do comiesięcznego uiszczania odszkodowania w wysokości czynszu, jaki właściciel mógłby otrzymać za wynajem mieszkania.

Tak rzecze kodeks cywilny

Nie dziwą mnie zatem liczne wpisy na forum dotyczące tego problemu i komentarze doradców, którzy nie liczą się z konsekwencjami.

,, -na okres kilku dni (tyle wystarczy) wprowadzić tam odpowiedniego "kolege" który zagra imprezowicza i totalnego hlejusa…

Najmujacy sam zerwie umowe😂’’ – głosi wpis na jednym z popularnych forów (pisownia oryginalna).

Sama nigdy nie doświadczyłam takiej sytuacji – mieszkań nie wynajmuję (bo jako typowa 30- latka, nie mam), a będąc najemcą, zawsze staram się jak najlepiej wywiązywać z umowy (czyli zwyczajnie płacić i nie zostawiać po sobie chlewu). Jako aktywny uczestnik transakcji na rynku mieszkaniowym, potrafię sobie jednak wyobrazić takie sytuacje i nie dziwi mnie, że wynajmujący próbują sobie poradzić z tym problemem, chwytając się wszelkich możliwych sposobów.

Rządzący postanowili, że niepłacącego lokatora będą chronić, a to, że nie płaci, jest Twoim problemem drogi wynajmujący*. Całujemy rączki do zobaczenia przy opłacaniu podatków. Urząd Skarbowy lubi to.

*Wiem, że sytuacja najemców bywa bardzo różna i mam w sobie tyle empatii, żeby każdą zrozumieć. Odnoszę się do tej, w której najemca prezentuje postawę: ”nie dam i co mi zrobisz”. W innym wypadku wierzę, że zawsze można się jakoś dogadać.

Pierwsza deska ratunku — wypowiedzenie umowy i wezwanie do zapłaty

Jeśli lokator zalega z czynszem za dwa pełne okresy płatności, to w pierwszej kolejności należy wysłać do niego pismo, w którym udzielisz najemcy, dodatkowego, miesięcznego terminu. W piśmie koniecznie zamieść:

• kwotę,
• okres zaległości,
• numer konta,
• a także informację, że jeżeli płatność nie zostanie dokonana, to grozi mu wypowiedzenie umowy ze skutkiem natychmiastowym (czyli wypowiedzenie najmu bez zachowania terminów wypowiedzenia).

Taki dokument warto wysłać listem poleconym za potwierdzeniem odbioru (dla celów dowodowych). Ten trik spowoduje, że będzie możliwe obliczanie odsetek w ewentualnym procesie sądowym, jeżeli lokator nie ureguluje czynszu.

Postępowanie egzekucyjne — idziemy na noże

Znasz takie powiedzenie „kto żyje w Polsce, ten się w cyrku nie śmieje”? To stwierdzenie jest tutaj bardzo adekwatne. Bo jak nazwać sytuację, w której ktoś zalega z czynszem, a dodatkowo, nie daj borze liściasty, demoluje mieszkanie, a Ty nie masz prawa go wyrzucić? Ale, ale. Mamy procedury, żebyś nie czuł się aż tak opuszczony.

Najpierw pozew sądowy o eksmisję

Oczywiście, jest to bardzo długa procedura sądowo-egzekucyjna. Pierwszym krokiem jest złożenie pozwu o eksmisję do sądu rejonowego w miejscu zamieszkania osoby pozwanej. Pozew powinien zawierać określenie wartości przedmiotu sporu, czyli wartość równą sumie czynszu za czas sporny (nie dłużej niż za rok). To w przypadku umowy na czas określony. Jeśli podpisywana była umowa na czas nieokreślony, musi to być wartość równa sumie czynszu za okres trzech miesięcy (art. 23 kpc).

Do pozwu należy dołączyć wszystkie dokumenty, które potwierdzają stan faktyczny wraz z zawartą umową najmu i wnieść opłatę sądową w wysokości 200 zł.

Postępowanie trwa średnio rok do dwóch lat, jednak nie wiąże się ono z rozwiązaniem wszystkich Twoich problemów. Nawet jeśli sąd zleci eksmisję, Ty jako właściciel:

• musisz uzyskać klauzulę wykonalności, która pozwoli Ci na wyrzucenie lokatora z mieszkania,

• możesz udać się do komornika, który zleci eksmisję,

• poczekać 6 miesięcy, aż lokator znajdzie własne cztery kąty. Tutaj ‘miła’ nowelizacja dla Ciebie, drogi właścicielu mieszkania. Nowelizacja ustawy o ochronie praw lokatora oraz Kodeksu postępowania cywilnego, która weszła w życie 21 kwietnia 2019 roku, zniosła ten limit czasowy. Oznacza to, że musisz poczekać (możliwe, że dłużej niż pół roku), aż gmina znajdzie dla najemcy nowy lokal lub zapewni pomieszczenie zastępcze.

Czas na komornika

Kormornik przystępuje do działania, zaraz po ukazaniu się prawomocnego wyroku. To znaczy, od wtedy może, kwestia organizacji pracy. Wykonawca wzywa lokatora do opuszczenia lokalu w wyznaczonym terminie. Jeśli lokator tego nie zrobi, komornik przystępuje do opróżniania lokalu z osób i rzeczy*.

* Oczywiście, jeśli lokator ma gdzie zamieszkać. Jeśli nie, komornik musi wstrzymać się z eksmisją do momentu, w którym gmina na jego wniosek wyznaczy lokatorowi lokal tymczasowy.

Cóż, wygląda na to, że Twoja rola ogranicza się do czekania.

Co się stanie, jak postanowisz wziąć sprawy w swoje ręce?

Ścieżka oficjalna jest długa i męcząca, nie dziwi więc fakt, że gros wynajmujących bierze sprawy w swoje ręce. A konsekwencje są.

Takie ekscesy jak opróżnianie lokalu z rzeczy najemcy pod jego nieobecność, wymiana zamków, dokwaterowanie do mieszkania osób trzecich (tutaj pozdrawiamy osobę z przytoczonego wyżej komentarza) czy innych sposobów ‘’zatruwania życia’’ lokatorom (nawet po wypowiedzeniu umowy) przez wynajmującego jest zagrożone karą do trzech lat pozbawienia wolności.*

Warto?

*Art. 191 Kodeksu karnego

Jak się zabezpieczyć przed lokatorami niepłacącymi czynszu?

Jakiś cynik powie, że się nie da, bo jesteśmy tylko ludźmi. Jednak notariusz powie, że ryzyko niesumiennego lokatora można ograniczyć do minimum.

Sposobem, który w znacznym stopniu może zabezpieczyć Twoje interesy, drogi właścicielu, jest umowa najmu okazjonalnego.

Umowa najmu okazjonalnego – nie taki diabeł straszny… dla najemcy

Zdarzyło mi się podpisywać taką umowę (jako najemcy). Od tej strony jest zdecydowanie mniej komfortowa, niż zwykła umowa (choćby dlatego, że właściciel na spokojnie może wywalić najemcę bez gadania), ale jeśli jako najemca jesteś uczciwy – zasadniczo niczego nie zmienia.

Umowa najmu okazjonalnego jest umową zawieraną na czas określony, jednak nie dłuższy niż 10 lat. Taką umowę może zawrzeć tylko właściciel nieruchomości, który nie zajmuje się prowadzeniem działalności gospodarczej związanej z wynajmem. Umowa zawierana jest w zwykłej formie pisemnej, a dodatkowym wymogiem jest przedstawienie przez najemcę oświadczenia o tym, że dobrowolnie podda się egzekucji i zobowiązuje się do opróżnienia i wydania lokalu.

Oświadczenie musi mieć formę aktu notarialnego, przy czym koszty poświadczenia często pokrywa wynajmujący (z tego, co pamiętam okolice 300-400 zł – tak też podpowiada internet). Ważnym elementem oświadczenia jest wskazanie przez najemcę lokalu zastępczego, wraz z podpisem właściciela tego lokalu.

W praktyce wygląda to tak (a przynajmniej u mnie to tak wyglądało): po podpisaniu umowy z właścicielem mieszkania, zorganizowałam sobie lokal zastępczy (podsuwając jego właścicielowi oświadczenie) i razem z papierkiem i umową poszłam na umówione przez wynajmującego spotkanie z notariuszem.  U notariusza spędziłam nie więcej niż pół godzinki, zapłaciłam (właściciel oddał mi pieniądze na podstawie kwitka) i już. Bez krzyku i obdzierania ze skóry.

Ps. Wynajmujący musi taką umowę zgłosić do urzędu skarbowego w ciągu 14 dni. I oczywiście płacić podatek ryczałtowy od najmu (8,5%), ale to chyba oczywiste.

Co zrobić, gdy najemca zalega z czynszem, ale nie ma umowy?

Brak podpisywania jakiejkolwiek umowy nadal jest plagą w naszym pięknym kraju. Nie podpisując umowy najmu okazjonalnego, lokator korzysta z prawa ochrony lokatorów, więc jeżeli najemca nie płaci, sensownie byłoby wejść na drogę sądową, ale…

Brak umowy oznacza, że wynajem nie jest zgłoszony do urzędu skarbowego, a jest to obowiązek. Jego niedopełnienie grozi koniecznością zapłaty zaległego i należnego podatku dochodowego wraz z odsetkami, jak również nałożeniem kary grzywny.

Tylko informuję. Jeśli jesteś w takiej sytuacji, zasięgnij rady specjalisty, ja tu tylko sprzątam.

Prawo lokatorskie postrachem nie tylko wynajmujących

W prawie lokatorskie jest coś bardzo nie tak. To już wiesz z powyższego wpisu. Widzimy to jako zwykli ludzie, ale jeśli instytucje też mają obawy w wejściu na rynek najmu – robi się poważniej.

Niedawno usłyszałam, że Deutsche Bank planował wejść kredytowo na rynek najmu, ale z powodu regulacji prawnych (prawa lokatorskiego), zrezygnował w obawie przed bataliami z niepłacącymi lokatorami.

No cóż, jedno jest pewne – jeśli nie chcesz się martwić, że i Ciebie dotknie ten problem, zabezpiecz się umową najmu okazjonalnego. Tylko tyle i aż tyle.

---

 UWAGA! Wpis nie ma charakteru porady prawnej. W celu jej uzyskania udaj się do osób specjalizujących się w tego typu sprawach (prawnik, radca prawny).