Jak bezpiecznie kupić mieszkanie i nie dać się oszukać? Wielki Przewodnik Weryfikacji przed zakupem mieszkania. Krok po kroku

Reading Time: 9 minutes

Ja też. Co, Ty też?

Ja też czytam ogłoszenia sprzedaży mieszkań. Czytam te kwieciste opisy, patrzę na przepiękne wizualizacje. I bywam w szoku, bo niektórzy agenci pokazują same wizki, albo pierwsze zdjęcie jest przepiękną wizualizacją a drugie przestawia stan rzeczywisty – stan surowy otwarty w cenie 800 tys.

I właśnie o to chodzi. O to, że nakręceni przeklikujemy kolejne zdjęcia, być może czytamy opisy, a w najlepszym wypadku tylko specyfikację techniczną. Zachwycamy się wnętrzami. Ustawiamy tam już swoje meble. Nawet zapalamy świeczkę. Ale.

Ale, jeśli pójdzie to za daleko i emocje wezmę górę nad zdrowym rozsądkiem możemy potężnie wtopić. Kupno mieszkania, czy domu to nie jest byle co. To dla wielu (w tym dla mnie) inwestycja życia (choć na kredyt). Nie możemy więc dać mówić jedynie emocjom. Musimy przygotować się do takiej transakcji. Dlatego piszę ten poradnik – Wielki Przewodnik Weryfikacji. Dla Ciebie i dla siebie. Bardzo prawdopodobne, że dzięki tym paru stronom nie dostaniemy grzyba w gratisie, albo co gorsza dożywotniego lokatora w postaci czyjejś babci.

Kto w ogóle ma klucze? Weryfikacja sprzedającego (zaufanie jest super, ale akt jest znacznie notarialny lepszy)

Mam z reguły ambiwalentny stosunek do ludzi – lubię ich, ale nie pałam natychmiastowym zaufaniem. Z tego co wiem, jakiś biologiczny mechanizm obronny. Myślę, że warto go posłuchać, szczególnie jeśli chodzi o pierwszy etap czyli weryfikację właściciela.

No bo tak: klucze może mieć każdy. Na przykład mam rodzinę, która dysponuje kluczami do domu sąsiada. Czy mogą go sprzedać? Nie. Czy mogą spróbować? A i owszem. Ale tylko wtedy, kiedy nikt tego nie sprawdzi. Druga, hipotetyczna sytuacja: babcia odeszła z tego świata nie pozostawiając testamentów (to nie USA, nie każdy zostawia testament, a nawet jestem skłonna uwierzyć, że niewielu staruszków przejmuje się takimi rzeczami). Rzeczona babcia miała powiedzmy 4 synów. Prawo dziedziczenia mówi, że dom, a właściwie cały przybytek starszej pani, pozostanie odziedziczony przez WSZYSTKICH 4 synów. Co to oznacza? Ano to, że żaden z nich nie może sprzedać domu bez wiedzy całej ferajny. A jak sprzeda? No to pozostali będą dochodzili roszczeń i trzeba będzie ich spłacić. Tutaj nie ma żartów, bo jeśli pominiesz jednego spadkobiercę, cała transakcja u notariusza może w przyszłości okazać się nieważna.

A ty będziesz mieć problem, którego mieć nie chcesz. Szczególnie jeśli wnioskujesz o kredyt hipoteczny.

Jak sprawdzić czy dana osoba jest właścicielem mieszkania?

Bardzo prosto. Wystarczy poprosić o podstawę nabycia czyli numer księgi wieczystej, albo wypis do wglądu na miejscu, akt notarialny albo akt poświadczenia dziedziczenia. I uprzedzam – tutaj nie ma żadnego RODO, nie jest to nietaktowne. To jest Twoje prawo. A do tego aktu poproś jeszcze o dowód osobisty, paszport lub prawo jazdy, żeby potwierdzić tożsamość jegomościa lub jaśnie panny.

Apropo jegomościa (albo jaśnie panny) – tutaj drobna uwaga: zwróć uwagę, czy Pan Mąż sprzedający nieruchomość nie jest w trakcie rozwodu z Panią Żoną i czy ta ostatnia ma w ogóle ochotę sprzedawać nieruchomość. Bo jeśli Pani Żona ma połowę udziałów to kupujesz sobie kolejny problem (albo w ogóle nie kupisz i zmarnujesz czas a często nakłady np. zadatek). No i to działa w obie strony (np. Pani Żona chce sprzedać bez zgody Pana Męża). To jest rzecz, którą średnio da się sprawdzić w papierach (tzn. rozwód, bo współwłaściciel będzie w KW). Musisz zapytać, lub wyczuć z rozmowy. Trudne, acz wykonalne.

A co, jeśli po drugiej stronie nie stoi Pan Mąż, tylko firma? Prześwietlanie dewelopera lub flipera to też Twój zasr…znaczy, obowiązek. Nie ufaj pięknemu biuru sprzedaży i pysznej kawie z ekspresu. Odpalasz Krajowy Rejestr Sądowy (KRS) i sprawdzasz: czy ta spółka w ogóle istnieje, jaki posiada kapitał i czy przypadkiem zarząd nie ogłosił właśnie upadłości. Przy rynku pierwotnym zrób jeszcze jedno: przejdź się na ich poprzednie, ukończone osiedle. Złap kogoś z siatką zakupów i zapytaj, jak się tam mieszka. Ludzie uwielbiają narzekać, więc jeśli budynek ma wady, dowiesz się tego w trzy minuty.

Warto przeczytać

Jak sprawdzić dewelopera przed zakupem mieszkania — kompletny przewodnik

Zanim podpiszesz umowę, sprawdź dewelopera tak samo dokładnie, jak on sprawdza Twoją zdolność kredytową. Konkretne źródła i kroki weryfikacji, które ochronią Cię przed nieuczciwym graczem.

Przeczytaj artykuł →

Księga wieczysta. Najnudniejsza i najważniejsza lektura w Twoim życiu 

Jak już otarliśmy się (kilkukrotnie) o KW, to powiem Ci w ogóle co to jest. Słowo „księga” jest tu średnio adekwatne, bo nie dostajesz jej w formie grubego tomiska, a jedynie kilkustronicowego wydruku. I patrz, czy dzięki temu zdjęłam Twój lęk, objawiający się we wręcz panicznym unikaniu tego dokumentu? Nie bój się. Już Ci tłumaczę, czego szukać, żeby nie wtopić.

KW to jest taki dowód osobisty nieruchomości podzielony umownie na cztery działy (technicznie ten pierwszy rozbija się na dwie mniejsze sekcje, ale nie będziemy tu robić doktoratu z prawa).

• dział I i II: sprawdzamy, kto tu właściwie rządzi (czyli właściciela) i czy metraż w systemie nie uległ magicznemu napompowaniu (np. o piwnicę, którą pośrednik doliczył do powierzchni całkowitej, żeby cena za metr wyglądała znośniej).
• dział III: szukamy min przeciwpiechotnych. Służebności osobiste, prawo dożywocia. Jeśli zignorujesz coś z tego działu, możesz kupić świetne mieszkanie z uroczą starszą panią w pakiecie, której nie da się wyeksmitować. 
• dział IV: hipoteki i kredyty. Zadłużone mieszkanie to nie trąd. Jak to ugryźć? Już tłumaczę: prosisz sprzedającego o tak zwaną promesę z banku. To oficjalny papier, w którym bank mówi: „jak przelejesz nam X tysięcy złotych z ceny zakupu, to my wykreślamy hipotekę i dajemy wam święty spokój”. Wtedy część pieniędzy przelewasz bezpośrednio do banku sprzedawcy, a resztę na jego prywatne konto. W ten sposób kupujesz czysty lokal i nikt nie ściga Cię za cudze długi. 
  Uwaga! Promesa jest ważna tylko 30 dni od dnia otrzymania dokumentu

Masz już mieszkanie na oku? Ba! Może nawet masz już numer księgi wieczystej i wiesz że cos nie gra? Zapraszam do cyklu min w księdze wieczystej, który systematycznie będzie się powiększał.

Pachnie nowością, pachnie kłopotami. Jak zdemaskować „pudrowanego trupa”?

Załóżmy, że jednak udało Ci się spośród tony ogłoszeń wyłuskać tę jedną, małą perełkę (a przynajmniej tak wnioskujesz z opisu i zdjeć). Idziesz oglądać.

Przychodzisz i…widzisz mieszkanie jak z katalogu – świeczki tlą się leniwym blaskiem jak w filmie romantycznym z Richardem Gerem, na kanapę, tak niby niedbale, narzucony jest koc w odcieniu beżu, a po krótkiej obecności do Twoich nozdrzy dociera zapach świeżo pieczonego ciasta drożdżowego. Czujesz się jak w domu. W domu, w którym problemy nie istnieją, a każdy dzień usłany jest co najmniej kwiatami.

Wiesz co to? Home staging. Nie mówię od razu, że to manipulacja – to jedynie celowy zabieg mający na celu pokazać Ci potencjał mieszkania. No bo jakbyś przyszedł i oglądał puste ściany to co konkretnie miałoby zrobić na Tobie wrażenie? No właśnie.

Tylko, że tutaj potrzebny jest zdrowy rozsądek i w ogóle świadomość, że taki zabieg istnieje. Miej świadomość, że po sprzedaży, to wszystko…zniknie. Niestety jest też ciemna strona home stagingu – niektórzy właściciele/agenci/fliperzy używają go, aby uśpić Twoją czujność. Taktykę tę, niemal z boskim namaszczeniem, stosują nieuczciwi fliperzy w przypadku mieszkań z rynku wtórnego (TAK, są uczciwi fliperzy). No bo wiesz, bardzo łatwo ukryć krzywą podłogę pod pięknymi panelami, albo farbą przykryć rozwijającego się grzyba. Do tego wspomniane świeczki, zapach ciasta (szczególnie przydatny jeśli rzeczony grzyb rozsiewa swoją woń) i mamy komplet.

Warto przeczytać

Uważaj na mieszkanie po flipie — co sprawdzić przed kupnem od flipera

Świeży remont potrafi ukryć więcej, niż pokazuje. Sprawdź, jak odróżnić uczciwego flipera od kogoś, kto farbą i panelami zamaskował poważne wady mieszkania.

Przeczytaj artykuł →

Co zatem zrobić? Jeśli jesteś Zosią Samosią to muszę Cię rozczarować – Twoja wiedza na temat fuszerek budowlanych może nie wystarczyć. Polecam zainteresować się wynajęciem człowieka od odbiorów/rzeczoznawcy albo poprosić szwagra budowlańca z kamerą termowizyjną, o asystę przy sprawdzaniu stanu technicznego mieszkania. Uwierz mi, że pieniądze włożone w taką weryfikację zwrócą Ci się tysiąckrotnie (bo nie utkniesz w bagnie generalnego remontu mieszkania na rynku wtórnym z wymianą całych instalacji).

Co czai się za ścianą i za oknem? Sprawdź otoczenie, zanim zbankrutujesz

Zanim wyrzucisz z siebie ostateczne „biorę to”, wyjdź z tego pięknego, pachnącego ciastem salonu i rozejrzyj się wokół. Mieszkanie to nie jest samotna wyspa. Klatka schodowa śmierdzi starym tłuszczem i piwem? No to masz jasny obraz tego, kto lada dzień zostanie Twoim sąsiadem. Ściany wydają Ci się cienkie jak papier? Zapukaj do kogoś z dołu i po prostu pogadaj. Z doświadczenia wiem, że osiedlowa starszyzna to najlepsze kompendium wiedzy o budynku. Powiedzą Ci wszystko: że dach wiecznie przecieka, że administracja nic nie robi, a w nocy słychać każde spłukanie wody w pionie.

I jeszcze jedno: rachunki. Nie ufaj uroczym zapewnieniom, że „czynsz jest niziutki, pani, my to tu prawie nic nie płacimy”(ja zaufałam i płace 1500 zł wszystkivh opłat + odstępne dla właściciela). Poproś o dokumenty z administracji i rachunki za gaz z samego środka zimy. Jeśli mieszkanie ma własne ogrzewanie gazowe albo (o zgrozo) elektryczne piecyki, to ten niziutki letni czynsz w grudniu zamieni się w ratę za luksusowe auto.

Niewidzialni lokatorzy i długi. Sprawdź, co dostajesz w gratisie

Zróbmy jeszcze jedno założenie: wizytacja się udała, nawet szwagier z kamerą powiedział, żeby brać. A przed Tobą otwiera się bramka numer dwa: sprawdzenie stanu prawnego nieruchomości, czyli grzebanie w III dziale księgi wieczystej.

Mówisz właścicielowi/agentowi, że jesteś zainteresowany i prosisz o numer księgi wieczystej. Dostajesz. Wchodzisz na stronę ekw.ms.gov.pl i wpisujesz numer. Oczywiście zakładam, że nie zrobiłeś tego wcześniej chociażby weryfikując właściciela nieruchomości. Ale wracając. Przeskakujesz do działu III i sprawdzasz czy nie ma tutaj żadnych obciążeń np. w postaci wpisanych z nazwiska osób trzecich. Akurat ten przykład podałam celowo, bo sama miałam taki przypadek w wynajmowanym mieszkaniu (byłam najemcą).

Tę historię przeczytasz niżej.

Warto przeczytać

Miny w księdze wieczystej, odc. 1: dożywocie, czyli darmowy sublokator w pakiecie

Dział III księgi wieczystej potrafi ukryć prawo dożywocia — a wtedy kupujesz mieszkanie razem z lokatorem, którego nie da się eksmitować. Sprawdź, jak to rozpoznać, zanim będzie za późno.

Przeczytaj artykuł →

Tutaj może chować się wspomniany lokator. Ale nie tylko. Ktoś może być w tym mieszkaniu zameldowany, a tego w KW nie znajdziesz.

Warto przeczytać

Mieszkanie z bonusem, czyli kupno z lokatorem to proszenie się o guza

Kupujesz mieszkanie, a w cenie dostajesz też lokatora, którego nie umiesz się pozbyć? Sprawdź, dlaczego brak jasnej umowy najmu to jedna z najgroźniejszych pułapek na rynku wtórnym.

Przeczytaj artykuł →

Obalmy sobie tutaj od razu naczelny mit: meldunek nie dalej żadnych praw do nieruchomości. To nie jest tak, że jak zameldujesz to osoba ta ma prawo do dysponowania mieszkaniem. Meldunek jest potrzebny jedynie do celów ewidencyjnych i w naszym kraju (póki co) jest obowiązkowy. Musisz jednak wiedzieć jedno: aktualne przepisy nie przewidują za jego brak absolutnie żadnej kary (jeśli jesteś obywatelem naszego pięknego kraju – obcokrajowcy bez meldunku karę zapłacą). Opowieści o wielkich grzywnach to pieśń przeszłości. Niemniej jednak, warto zażądać od właściciela zaświadczenia o zameldowaniu i zaprezentować go notariuszowi przy akcie. To samo dotyczy kwitu o niezaleganiu w opłatach na rzecz spółdzielni mieszkaniowej.

Umowa przedwstępna. Zaliczka, zadatek i prawna ochrona

No to dotarliśmy do umowy przedwstępnej. Jesteśmy już dosyć daleko, ale nawet tutaj czekają na Ciebie niecne pułapki. Najpierw wyjaśnijmy sobię różnicę między zaliczką a zadatkiem, bo te pojęcia nie różnią się jedynie liczbą liter (sprawdzałam, jedno ma o jedną więcej. Wiesz które, też sprawdziłeś). 

Zadatku z reguły nie odzyskasz, jeśli wycofasz się z transakcji, ale jeśli to sprzedający stwierdzi, że jednak nie chce sprzedawać – dostaniesz zadatek nie dość że z powrotem, to jeszcze w podwójnej wysokości. 

Zaliczka działa inaczej. Odzyskasz ją w pełnej wysokości absolutnie zawsze, bez względu na to, czy z zakupu zrezygnujesz Ty, czy w kulki poleci sprzedawca i to on zerwie ustalenia.

Wybierz mądrze. 

Kolejnym mądrym wyborem będzie udanie się do notariusza w celu podpisania umowy przedwstępnej. Dlaczego wyborem? Ano dlatego, że umowa przedwstępna, w przeciwieństwie do umowy sprzedaży, może być zawarta w formie zwykłej, czego nie polecam. Lepszym zabezpieczeniem pozostaje jednak forma notarialna.

Zwykła umowa to właściwie tylko świstek papieru. Jasne, jeśli sprzedający nagle zrezygnuje (bo na przykład znajdzie kogoś, kto zapłaci mu więcej w gotówce), odzyskasz zadatek. Ale mieszkania już nie. Akt notarialny daje Ci możliwość wpisania roszczenia o przeniesienie własności do księgi wieczystej. I tutaj mały disclaimer, bo krąży o tym powszechny mit: ten wpis wcale nie blokuje sprzedaży. Właściciel nadal może sprzedać to mieszkanie komuś innemu. Tyle że to roszczenie jest skuteczne wobec każdego kolejnego nabywcy. Mówiąc po ludzku: możesz iść do sądu i domagać się oddania mieszkania bezpośrednio od tego nowego właściciela.

Podsumowanie: zimna krew i własny rzeczoznawca

Zepnijmy to sobie jakoś. Miłość od pierwszego wejrzenia zostaw na randki (tam przynajmniej nic Cię to nie kosztuje, no chyba że fundujesz kolację). Zakup nieruchomości to nie jest film romantyczny, to nie Richard Gere i zapach pieczonego ciasta drożdżowego. Ufaj wyłącznie dokumentom i ludziom, którym płacisz za to, żeby wyciągnęli na wierzch każdy brud (niezastąpiony szwagier z kamerą termowizyjną albo wynajęty fachowiec).

Jeśli dotrwałeś do tego momentu, to istnieje spora szansa, że w pakiecie z kluczami nie dostaniesz ukrytego grzyba na ścianie, ani zameldowanej babci. Zaglądaj tu częściej, bo rynkowych min i pułapek niestety przybywa, a ja mam zamiar dalej je dla Ciebie rozbrajać.

FAQ – pytania, których nie zadasz, a powinieneś