Reading Time: 8 minutes

Najpierw warunki startowe. Jest listopad 2024 r.:

• jesteśmy we dwoje z żoną,
• płacimy 2500-2700 z rachunkami za 54 m2 w Gdańsku i zaczyna nas to uwierać,
• ja zarabiam nieźle, żona wcale, więc w kontekście zdolności kredytowej jest obciążeniem, ale
• z racji, że jesteśmy małżeństwem, możemy skorzystać z programu Mieszkanie Bez Wkładu Własnego,
• no właśnie – nie mamy wkładu własnego,
• mam działalność gospodarczą, a nie umowę o pracę, a wiadomo, jak banki na to patrzą,
• mam 650 zł raty kredytu gotówkowego z przeszłości,
• stopy procentowe aktualnie są dość wysokie – 5,75%.

Czemu to jest istotne w tym przypadku? Z uwagi na ryzyko:

• raz, że zdolność kredytową miałem stosunkowo niską, można powiedzieć na styk,
• dwa, że dostałem słabą ofertę ze stosunkowo wysokim oprocentowaniem (ok. 7,8%).

Oferty miałem 3, wszystkie słabe:

1. W jednej z nich bank oczekiwał ode mnie, że na raz spłacę 25 000 zł kredytu gotówkowego, który miałem (rata miesięczna 650 zł). Niewykonalne.
2. W drugiej kolejny bank oczekiwał, że zapłacę jednorazowo ubezpieczenie na życie – 15 600 zł. Trochę mniej niewykonalne, ale nadal.
3. W trzeciej ten sam bank oczekiwał zapłaty prowizji za cały okres kredytowania – 6 200 zł, ale oprocentowanie i marża były dziko wysokie. Trochę wykonalne.

Mogliśmy skorzystać tylko z tej trzeciej opcji. I skorzystaliśmy.

Szybka kalkulacja kosztów najmu (ok. 2500 zł) w zestawieniu z kosztami kredytu + rachunków nadal wychodziła na korzyść kredytu. Plus – będąc w „swoim” mieszkaniu, budujesz swój majątek netto, nie cudzy. Dla mnie i żony było to mega ważne.

O irytujących sąsiadach w bloku nie wspominam.

I tak dostaliśmy kredyt w wysokości 288 000 zł na zakup nieruchomości (85m2 w Kwidzynie) i 10% tej kwoty na ewentualne remonty, razem 316 800 zł, minus zadatek 5000 zł – 311 800 zł.

Minęło 1,5 roku…

Kiedy zdecydowałem się na refinansowanie?

Prawdę mówiąc, o refinansowaniu wiedziałem już w momencie brania pierwszego kredytu. 

• Wiedziałem, że oferta jest słaba, droga, a też był to moment szczytowych stóp procentowych. 
• Wiedziałem, że odzyskam zapłaconą prowizję, i rata spadnie.

Wiedziałem też, że RPP wzięła się do roboty, że inflacja hamuje, stabilizuje się, a zaraz za tym stopy powinny spadać. Że za rok, za dwa punkt procentowy lub więcej w dół jest realny. A punkt procentowy na kredycie hipotecznym na 30 lat to jest wbrew pozorom dużo pieniędzy.

Istotnie w lutym/marcu 2026 r. RPP obniżyła stopy procentowe kolejny raz i to był dla mnie sygnał. Zacząłem przygotowania.

Wartość nieruchomości wzrosła

Kiedy braliśmy z żoną kredyt, dostaliśmy +10% (28 000 zł) na drobne remonty. Elektryka była do roboty i kuchnia. 

Zrobiliśmy elektrykę, ale z kuchnią zrobiliśmy myk.

Zamieniłem 20 000 zł oprocentowanego kredytu nie nieoprocentowany

Pamiętasz 25 000 zł kredytu gotówkowego ze wstępu? To dość istotne.

Na remonty (elektryka i kuchnia) dostaliśmy 28 800 zł. Ale zamiast wziąć z tej kasy, powiedzmy, 20 000 zł i zapłacić za kuchnię, nadpłaciłem kredyt gotówkowy z oprocentowaniem 11,54%, a kuchnię wziąłem na raty 0%.

Czyli w skrócie – zamieniłem oprocentowany dług na nieoprocentowany. 

Dodatkowo przez ten rok porobiliśmy trochę rzeczy w mieszkaniu, odświeżyliśmy je, zrobiliśmy panele w salonie, wstawiliśmy meble itd.

Wiedziałem na tym etapie, że wartość nieruchomości wzrośnie. Właściwie wiedziałem to już na etapie brania kredytu hipotecznego i ubezpieczenia na to mieszkanie, gdzie po średnich cenach za m2 w Kwidzynie wg GUS mieszkanie było warte ok. 370-390 tys.

Nie wiedziałem tylko, jak bardzo wzrośnie.

Był potencjał na spadek raty

2145 kredytu hipotecznego i 400 zł kredytu gotówkowego, który miałem, razem daje 2545 zł. Badałem temat już kilka miesięcy temu i wg niektórych optymistycznych prognoz po spadku stóp procentowych sumaryczna rata mogła spaść do okolic 2000 zł.

Umówmy się, –500 zł to nie w kij pierdział. Biorę.

Jakie dokumenty są potrzebne do refinansowania

W moim przypadku – JDG – zestaw dokumentów potrzebnych do refinansowania różni się od tego, co będzie potrzebne w przypadku np. umowy o pracę. Ale jeśli jesteś na kontrakcie B2B, to Ciebie też to dotyczy.

Do wniosku i wyliczenia zdolności zasadniczo tylko KPiR za rok bieżący i poprzedni. Niektóre banki wymagają potwierdzenia zapłaty ZUS-u, nieraz i za dwa lata wstecz. To upierdliwe i zajmuje trochę czasu.

W przypadku umowy o pracę to będzie zaświadczenie od pracodawcy z kadr.

Ważne! Jeśli w te refinansowanie wrzucasz też inne zobowiązania, tak jak ja, będą potrzebne umowy kredytowe, a te czasem trudno wydobyć.

Po wniosku i pozytywnej decyzji kredytowej dostałem z banku kolejną listę.

• Zaświadczenie o saldzie obecnego kredytu.
• Poświadczenie podpisu od notariusza.
• Księgi wieczyste o zmianie hipoteki.
• Zaświadczenie z ZUS o niezaleganiu ze składkami.
• Zaświadczenie z US o niezaleganiu z podatkami.
• PCC-3 – od zmiany umowy o wartości nieustalonej (cokolwiek to znaczy).

Tutaj przy PCC-3 ważna rzecz – jak będziesz składać deklarację, a kredytobiorców jest kilku (np. małżeństwo, jak u nas), NAJPIERW złóż deklarację PCC-3(A) – dodatkowi właściciele. Czemu tak? Jak będziesz składać deklarację PCC-3, w pewnym momencie formularz poprosi Cię o załącznik PCC-3(A). Ja musiałem wyjść z formularza, ogarnąć PCC-3(A), wrócić do formularza i wypełnić jeszcze raz.

I chwała Bogu za e-Urząd Skarbowy, bo jakbym miał chodzić osobiście po te papiery, to bym nie wydolił.

Ubezpieczenie na życie i ubezpieczenie nieruchomości w tym przypadku ogarnął bank przez bancassurance, więc o to nie musiałem się martwić. 

Refinansowanie jest trudniejsze niż kredyt

Kiedy braliśmy kredyt, miałem dostarczyć zasadniczo tylko zaświadczenie o niezaleganiu z ZUS-u i zaświadczenie o niezaleganiu z Urzędu Skarbowego. Wniosek, kilka podpisów, pośrednik załatwia resztę. Nawet sobie nie zdawałem sprawy, ile tej reszty jest.

Przy refinansowaniu:

• notariusz – poświadczenie podpisu, osobiście, wszyscy kredytobiorcy,
• księgi wieczyste – o zmianę hipoteki i coś tam jeszcze, osobiście (ale tu Pani Karolina z Expandera w Kwidzynie była tak miła, że to za mnie ogarnęła, ja tylko zapłaciłem),
• ZUS i Skarbówka, klasycznie, to nie minie,
• zaświadczenie o saldzie z obecnego banku i tu zaczynają się schody.

Schody z zaświadczeniem o saldzie

W moim przypadku bank refinansujący wyłożył kasę na bieżące zobowiązania, na kapitał. Ale saldo zadłużenia to kapitał + odsetki od najbliższej raty. Powiem na przykładzie.

Masz jeszcze do spłaty 300 000 zł, to jest kapitał. Tę kasę wyłoży bank refinansujący.

Ale obecny bank na saldzie pokaże np. 300 000 + 1200 zł odsetek, razem 301 200 zł. Kredyt nie uruchomi się, więc musisz nadpłacić te 1200 zł, żeby się wyrównało.

Saldo zadłużenia nie może przekroczyć kwoty, którą wykłada nowy bank. A nowy bank nie wyłoży kasy na odsetki. Ile odsetek będzie do zapłaty? Cholera wie, tak naprawdę. Pracownik banku w Kwidzynie podał mi nieprawidłową kwotę, niższą o ok. 830 zł od faktycznej. Wyszło dopiero na dokumencie salda zadłużenia, za które zapłaciłem 50 zł. 

Jeśli myślisz o refinansowaniu, myśl długoterminowo. Skup się bardziej na tym, o ile niższą ratę będziesz mieć, i o ile spadną całkowite koszty kredytu.

Z kasą też nie jest tak różowo

Zaczynając całą procedurę, miałem w głowie 6000 zł prowizji zapłaconej z góry za cały okres, które do mnie wróci. 

Bo musisz wiedzieć, że w przypadku wcześniejszej spłaty kredytu (a tym jest refinansowanie) pierwotny bank ma obowiązek zwrócić niekredytowane, nadpłacone środki. To coś jak zwrot składki przy ubezpieczeniu za samochód za okres, którego nie wykorzystujesz.

Niemniej z 6000 zł została może połowa.

• księgi wieczyste – 350 zł,
• notariusz – 98,50 zł,
• PCC-3 – 19 zł,
• rzeczoznawca – 400 zł,
• ubezpieczenie na życie za pierwszy rok z góry – 1324 zł,
• wyrównanie salda obecnego kredytu – ~1300 zł,
• zaświadczenie o saldzie – 2 x 50 zł.

Liczyłem też na to, że uniknę czerwcowej raty w obecnym banku, ale to się nie udało. -2145. Nie traktuję tego jednak jak koszt, bo i tak była różnica w saldzie, którą musiałem dopłacić. Inaczej kredyt by się nie uruchomił. A to, co nadpłaciłem za dużo, to mi wróci, bo z nowego banku dostanę ustaloną kwotę.

Co nie zmienia faktu, że łączne raty będziemy mieć o ponad 400 zł niższe, więc warto, i to, oprócz zwrotu nadpłaconej prowizji, był główny argument za refinansowaniem.

Kiedy warto robić refinansowanie kredytu hipotecznego, a kiedy nie

Warto, gdy:

• rata jest wysoka,
• stopy procentowe w międzyczasie spadły,
• chcesz obniżyć ratę poprzez wydłużenie okresu kredytowania,
• chcesz skonsolidować kilka zobowiązań w jedną ratę,
• koszty początkowe (prowizje, ubezpieczenia) były wysokie.

Nie warto, kiedy:

• rata spadnie tylko o kilka złotych,
• stopy procentowe spadły minimalnie,
• nie masz czasu ani wolnych środków pod ręką (będą potrzebne),
• nie lubisz łazić po urzędach, a nie chcesz dawać komuś pełnomocnictwa,
• koszty początkowe były niskie, więc niewiele do Ciebie wróci.

Ważne! Przy refinansowaniu kredytu hipotecznego nie możesz zmienić oprocentowania ze stałego na zmienne i odwrotnie. 

Liczby – ile zaoszczędziłem na refinansowaniu

Rata kredytu hipotecznego z 2145 na 2114, ale – znika kredyt gotówkowy, czyli 400 zł miesięcznie raty. Sumarycznie jestem 450 zł miesięcznie do przodu, czyli ponad 5000 zł rocznie.

Pierwotnie całkowite koszty kredytu wynosiły ponad 850 000 zł. Teraz? 650 000, czyli 200 000 zł mniej.

6000 zł prowizji do mnie wraca i po odjęciu kosztów realizacji tego refinansowania nadal jestem parę złotych do przodu.

Ze spłacanego wcześniej kredytu gotówkowego też powinno parę stówek nadpłaconej prowizji wrócić, ale tego nie liczę. Jak coś wpadnie – fajnie. Zabiorę żonę na kolację, żeby to uczcić.

Czy będę znowu refinansował? Raczej już nie. Teraz skupiam się na tym, żeby nadpłacić ten kredyt, a jak go zostanie mało, sprzedam mieszkanie, dobiorę kredyt i kupię dom bliżej Trójmiasta.

Ale jeśli planowałbym zostać w tym miejscu dłużej, a stopy procentowe jeszcze trochę by spadły, to bym się zastanawiał.

FAQ – pytania o refinansowanie, które mogłyby się pojawić

Jak długo trwa refinansowanie kredytu hipotecznego?

W moim przypadku refinansowanie kredytu trwało długo, blisko dwa miesiące, ale miałem błędy w Urzędzie Skarbowym, przez co nie mogłem dostać zaświadczenia o niezaleganiu. Ale w praktyce:

• ok. 21 dni na decyzję kredytową i potem:
• podpisanie umowy kredytowej – 2 godziny posiadówy w banku,
• zaświadczenie o niezaleganiu w Skarbówce dostaniesz od ręki przez e-Urząd Skarbowy, jeśli tylko masz tam czysto (ja nie miałem, błędna deklaracja PIT za 2022 rok, wyjaśniałem 2 tygodnie),
• zaświadczenie z ZUS-u – w ciągu 2 dni,
• zaświadczenie o saldzie – 2-3 dni, zależy, którędy wysyłasz wniosek. Ja wysyłałem przez apkę, to mniej więcej tyle trwało,
• księgi wieczyste około tygodnia,
• notariusz – zadzwoniłem, żeby się umówić, ale wzięli mnie z ulicy,
• rzeczoznawca – bardzo szybko. Babeczka dzwoniła po 2 tygodniach od wniosku, kiedy może przyjść (protip: jak jest rzeczoznawca, to na 99% oznacza pozytywną decyzję kredytową, chyba że nieruchomość się nie nadaje, ale skoro już masz kredyt hipoteczny, to raczej się nadaje, prawda?).

Ale nie musisz tego robić jedno po drugim, możesz jednocześnie złożyć deklarację PCC-3, wystąpić o zaświadczenia o niezaleganiu lub kwity od pracodawcy, ogarnąć księgi wieczyste, 

Ważne! Na uruchomienie kredytu od decyzji masz 90 dni (ale też dopytaj, czy bank nie ma swojego terminu). To oznacza, że – tak jak w moim przypadku w skarbówce – jeśli masz coś do naprostowania, to masz czas.