Reading Time: 6 minutes

Siedzę sobie spokojnie z kawą, a tu nagle „ping!” na Instagramie (dobra, żartowałam, mam wyłączone powiadomieni. Po prostu trzymałam telefon w łapie, jak zawsze). Pisze znajoma, która właśnie finalizuje zakup mieszkania. Dziewczyna ma głowę na karku i czuje pismo nosem, więc napisała do mnie, żeby potwierdzić swoje obawy.

Sytuacja wyglądała tak: termin aktu notarialnego za pasem, a właściciele – mimo wcześniejszych ustaleń – wciąż się nie wyprowadzili. Co gorsza, ona sama musi zwolnić swoje wynajmowane mieszkanie lada moment. Zapytała wprost: co zrobić, jeśli u notariusza będą chcieli wymusić na niej zgodę na przedłużenie wyprowadzki, skoro formalnie będzie już właścicielką? Czy ma prawo powiedzieć „stop” i wstrzymać przelew z banku, dopóki nie dostanie kluczy?

I chwała jej za to, że instynktownie poczuła zagrożenie. Ale ilu z Was w takiej sytuacji by „zmiękło”? Ilu zgodziłoby się na „jeszcze tydzień”, żeby nie robić kwasu przy notariuszu i nie psuć atmosfery?

To jest klasyczny moment, w którym dobre serce i uległość mogą wpędzić Cię w spiralę kłopotów w stylu „dziki lokator”. Dlatego bierzcie z niej przykład – bądźcie czujni. A ja zaraz Wam wyjaśnię, dlaczego w takich sytuacjach nie ma miejsca na litość, tylko na twarde zapisy w umowie.

Akt notarialny to nie wyścig – dlaczego warto powiedzieć „stop”

Wróćmy do sytuacji mojej znajomej. Ona instynktownie czuła, że coś tu śmierdzi. Bała się, że wyjdzie od notariusza z papierem w ręku, ale bez kluczy do mieszkania. I słusznie.

Bo musicie zrozumieć jedną, fundamentalną różnicę, na której wykłada się wielu kupujących:

• akt notarialny przenosi własność (czyli prawo do lokalu).
• Wydanie lokalu to fizyczne przekazanie kluczy i opróżnienie mieszkania.

To są dwie różne rzeczy. Możesz być właścicielem pałacu, w którym nadal legalnie (na podstawie Twojej zgody przy notariuszu!) siedzi poprzedni właściciel i ogląda „Klan”. I jeśli zgodzisz się na to „dla świętego spokoju”, bo „głupio było odmówić”, to właśnie zafundowałeś sobie lokatora na własne życzenie.

Zasada nr 1 jest prosta: przychodzisz na oględziny przed aktem. Mieszkanie nie jest puste? Widzisz szafy pełne ubrań i obiad na gazie? Odwracasz się na pięcie i wracasz do swojego wynajmowanego mieszkania. Przesuwasz termin aktu. Brak wyprowadzki = brak podpisu. Kropka. Nie daj sobie wmówić, że „to tylko formalność”. To Twoje pieniądze i Twój spokój.

Pułapka „grzecznościowa” – co się dzieje, gdy lokator zostaje w kapciach

Załóżmy najgorszy scenariusz. Ulegasz. U notariusza sprzedający robi maślane oczy, opowiada o trudnej sytuacji i o tym, że „ekipa od przeprowadzki nawaliła”. Mówisz: „Dobra, zostańcie ten tydzień”.

Gratulacje. Właśnie wpuściłeś lisa do kurnika i jeszcze zamknąłeś drzwi od zewnątrz.

Od momentu podpisania aktu jesteś właścicielem. Ale oni są posiadaczami. I tu zaczyna się cyrk, bo polskie prawo kocha lokatorów miłością zaborczą i bezwarunkową, a właścicieli traktuje jak zło konieczne.

Jeśli po tygodniu oni stwierdzą: „wiesz co, jednak nie mamy dokąd pójść”, to nie możesz wejść do SWOJEGO mieszkania, spakować ich w worki i wystawić za drzwi. To byłoby naruszenie miru domowego (przestępstwo! – serio, serio). Musisz iść do sądu o eksmisję. W Polsce trwa to miesiącami, a czasem latami.

A w międzyczasie?

• Ty płacisz podwójnie: płacisz ratę kredytu za nowe mieszkanie I czynsz za wynajem starego (bo inaczej nie masz gdzie mieszkać). Jesteś sponsorem ich życia.
• Chaos w rachunkach (wspólnota vs media): tu wchodzimy w niuanse, na których łatwo się przejechać.
  • Czynsz do spółdzielni/wspólnoty: dla zarządcy budynku liczy się akt notarialny. Od dnia podpisu to TY widniejesz w systemie jako właściciel. Wezwania do zapłaty za fundusz remontowy, śmieci czy zaliczki na wodę przyjdą do Ciebie. Płacisz za ich zużycie.
  • Prąd i gaz: tu teoretycznie płacą oni (bo nie spisaliście liczników i umowy są na nich). Ale to pułapka! Jeśli oni przestaną płacić (bo „przecież już sprzedali”), dostawca nie będzie bawił się w detektywa. Po prostu przyjdzie i odetnie prąd w Twoim mieszkaniu. A odkręcanie tego i ponowne podłączanie licznika spadnie na Ciebie.

Jest jeszcze jeden „bonus”. Jeśli po miesiącu walki w końcu się wyprowadzą, a Ty wejdziesz do środka i zobaczysz porysowany parkiet, urwaną szafkę i dziurę w ścianie – powodzenia w sądzie. Jak udowodnisz, że zniszczyli to TERAZ, skoro nie zrobiłeś protokołu zdawczo-odbiorczego w dniu aktu, bo sprzedający nie przekazał Ci mieszkania?

Nie bądź miły. Bądź mądry.

Ostatnia deska ratunku, której… nie polecam (Art. 777 KPC)

Zaraz ktoś mądry powie: „ale przecież można wpisać do aktu te słynne trzy siódemki! Wtedy komornik ich wyrzuci w pięć minut!”.

Taaak. W teorii brzmi to jak plan doskonały. W praktyce? To droga przez mękę, której nikomu nie życzę.

O co chodzi? Możesz zażądać, by sprzedający w akcie notarialnym poddał się egzekucji wprost z aktu (art. 777 KPC) co do wydania lokalu. W skrócie: podpisuje papier, że jeśli nie wyprowadzi się do konkretnego dnia, Ty nie musisz wytaczać sądowej sptawy o eksmisję, tylko idziesz od razu po pieczątkę (klauzulę wykonalności) i do komornika.

Brzmi bezpiecznie? Owszem. Działa szybko? Wcale.

Zanim sąd nada klauzulę, minie kilka tygodni. Zanim komornik ruszy machinę, miną kolejne. A jeśli sprzedający ma dzieci, jest w ciąży albo po prostu zna prawo i zaskarży czynności komornika – sprawa może ciągnąć się miesiącami. A Ty w tym czasie płacisz ratę kredytu za mieszkanie, w którym nie mieszkasz, i czynsz za wynajem starego lokum. Podwójne koszty, zero korzyści.

Werdykt? „Trzy siódemki” to lepsze zabezpieczenie niż „słowo honoru”, ale to wciąż OSTATECZNOŚĆ. To rozwiązanie dla ludzi o stalowych nerwach i grubym portfelu, którzy mogą sobie pozwolić na wojnę. To nie jest magiczna różdżka, która da Ci klucze „tu i teraz”. Jedyną taką różdżką jest… brak podpisu pod aktem, dopóki mieszkanie nie jest puste.

Czego absolutnie NIE ROBIĆ, jeśli już podpisałeś akt i masz „pasażera na gapę”?

Wiem, co teraz czujesz. Wściekłość. Masz ochotę wpaść tam z łomem, wymienić zamki pod ich nieobecność i zakręcić im wodę, żeby „zmiękli”.

Stop. Odłóż ten łom. Weź głęboki oddech.

Wiem, że to brzmi nielogicznie, ale w świetle polskiego prawa, jeśli zaczniesz bawić się w szeryfa we własnym mieszkaniu, to Ty możesz skończyć z wyrokiem, a oni dalej będą oglądać telewizję na Twojej kanapie.

Oto trzy „genialne pomysły”, które musisz wybić sobie z głowy:

• Odcinanie mediów (metoda na partyzanta): „wyłączę im prąd i gaz, to sami uciekną”. Błąd. Zgodnie z art. 191 § 1a Kodeksu karnego, utrudnianie innej osobie korzystania z zajmowanego lokalu (nawet jeśli zajmuje go bezprawnie!) jest przestępstwem. Grozi za to do 3 lat więzienia. Serio chcesz zamienić własne mieszkanie na celę, bo chciałeś być sprytny? Prokuratorzy traktują to jako uporczywe nękanie.
• Wymiana zamków pod nieobecność (metoda na ślusarza): myślisz: „poczekam, aż wyjdą po bułki, wejdę do środka i wymienię wkładkę”. Nie rób tego. Prawo chroni tzw. posiadanie. Nawet dziki lokator jest posiadaczem. Jeśli siłowo pozbawisz go dostępu do lokalu, on złoży pozew o przywrócenie posiadania. I co gorsza – sąd przyzna mu rację. Będziesz musiał sądownie oddać mu klucze do SWOJEGO mieszkania i jeszcze zapłacić koszty sądowe. Brzmi jak żart? Witamy w Polsce.
• Wyrzucanie rzeczy na bruk (metoda na eksmitera): „spakuję ich w wory i wystawię przed klatkę”. Tylko jeśli marzysz o wyroku za zniszczenie mienia albo kradzież. Wystarczy, że lokator zezna: „W tym kartonie, który zmókł na deszczu, był rodowy Rolex po babci i gotówka z komunii”. I nagle to Ty tłumaczysz się na policji, a nie oni.

Wiem, że to niesprawiedliwe. Ale „samowolka” to najszybsza droga, żeby z ofiary stać się sprawcą w świetle prawa. Nie daj się sprowokować.

Jak z tego wyjść z twarzą (i kluczami)?

Skoro ustaliliśmy, że siłowe metody prowadzą do więzienia, a „bycie miłym” do bankructwa, to co zostaje? Negocjacje.

Oto Twoje trzy asy w rękawie, które musisz wyciągnąć PRZED podpisaniem aktu:

1. Aneks do umowy przedwstępnej (przesuwamy i liczymy)
   Widzisz, że się nie spakowali? Nie idź do aktu. Podpiszcie u notariusza aneks do umowy przedwstępnej. Przesuńcie termin aktu o 2 tygodnie, ale z jednym warunkiem: za każdy kolejny dzień zwłoki po tym terminie naliczasz im karę umowną (np. 500 zł dziennie). Nic tak nie przyspiesza pakowania kartonów, jak wizja uciekającej kasy.
2. Depozyt notarialny (kij i marchewka)
   To jest absolutny (Jurek) „killer” na opieszałych sprzedających. Umawiacie się tak: przelewasz większość ceny, ale np. 50 tysięcy złotych zostaje w depozycie u notariusza. Sprzedający dostanie te pieniądze DOPIERO wtedy, gdy przyniesie notariuszowi protokół zdawczo-odbiorczy podpisany przez Ciebie. To najlepszy motywator pod słońcem. Gwarantuję Ci, że wyprowadzą się szybciej niż myślisz, bo nikt nie chce czekać na swoje 50 tysięcy.
3. Protokół zdawczo-odbiorczy (Twój Święty Graal)
   Nigdy, przenigdy nie odbieraj kluczy bez tego papierka. W dniu wydania spotykacie się w mieszkaniu, spisujecie liczniki i stan techniczny (czy są drzwi, czy są gniazdka, czy parkiet nie jest porysowany). To Twoja jedyna podkładka, żeby nie płacić za ich prąd i nie naprawiać szkód, które zrobili przy wyprowadzce.

Pamiętaj: w biznesie nie ma sentymentów. Są tylko dobrze zabezpieczone interesy.

Sprzedaż mieszkania z lokatorem, znaczy no..zakup nieruchomości z lokatorem

Moja diagnoza jest bezlitosna: w świecie nieruchomości „dobra dusza” to zazwyczaj synonim „ofiary”.

Nie daj się wpędzić w poczucie winy, że „robisz problemy”, że „nie ufasz ludziom”, że „przesadzasz”. Masz prawo przesadzać. Wydajesz pół miliona złotych. To nie jest moment na bycie miłym sąsiadem, to moment na bycie mądrym inwestorem.

Jeśli sprzedający mówi, że „jeszcze tylko chwilkę”, że „prawie spakowany”, że „nie ma gdzie pójść na tydzień” – współczuję mu. Ale nie pozwól, żeby jego problem stał się Twoim problemem.

Nie podpisuj aktu, dopóki mieszkanie nie jest puste. A jeśli sprzedający chce, żebyś był miły? Zaproś go na kawę. Ale dopiero wtedy, gdy odda Ci klucze i wyjdzie ze swojego byłego mieszkania.

Bądźcie twardzi. Opłaca się.