Reading Time: 15 minutes

Gdybym dostała złotówkę za każdym razem, gdy ktoś zapytał mnie „co lepsze – mieszkanie na rynku pierwotnym czy mieszkanie na rynku wtórnym?”, już dawno kupiłabym sobie to mieszkanie i nie musiałabym o tym pisać. Prawda jest taka: to zależy. Nie ma jednoznacznej odpowiedzi, są tylko różne profile ryzyka, kosztów i poziomu frustracji, który jesteś w stanie znieść. W przypadku nieruchomości z rynku pierwotnego płacisz więcej, czekasz dłużej (szczególnie jeśli nie chcesz mieszkania w stanie deweloperskim) i liczysz na to, że deweloper nie zbankrutuje w międzyczasie. Nieruchomość na rynku wtórnym kupujesz od razu, taniej, ale czasem odkrywasz, że instalacja elektryczna pamięta czasy marszałka Piłsudskiego (tak, znowu ta historia). W tym artykule dostaniesz konkretne porównanie kosztów (VAT 8% vs PCC 2%), terminów, ryzyk i dwie checklisty – żebyś wiedział/a, w co się pakujesz, zanim podpiszesz umowę i będzie za późno na zmianę zdania.

Rynek pierwotny a wtórny – czym się różni zakup nieruchomości na tych rynkach. Szybka tabela wad i zalet, zanim Cię zanudzę

Zanim zanurzymy się w szczegóły, szybkie wyjaśnienie: transakcje na rynku pierwotnym obejmują zakup mieszkania od dewelopera – nowe, czasem jeszcze w budowie, czasem już gotowe do odbioru. Rynek wtórny to kupno nieruchomości z drugiej ręki – kupujesz od osoby prywatnej, która już tam mieszkała (albo wynajmowała), a i cena nieruchomości często jest niższa.

Oto pełne porównanie obu rynków w jednej tabeli – żebyś mógł szybko ocenić, która opcja bardziej pasuje do twojego poziomu cierpliwości, budżetu i skłonności do ryzyka.

Kryterium	Rynek pierwotny (od dewelopera)	Rynek wtórny (mieszkanie z drugiej ręki)
Koszty transakcji	VAT 8% (wliczony w cenę) + notariusz (1010 zł + 0,4% nadwyżki z kwoty przekraczającej 60 000 zł.)	PCC 2%* (płacisz dodatkowo) + notariusz (1010 zł + 0,4% nadwyżki z kwoty przekraczającej 60 000 zł.)
Przykład: mieszkanie 500 tys. zł	Płacisz 500 tys. (VAT już w cenie) + notariusz (koszty notarialne płacicie na pół) = 502 125 zł	Płacisz 500 tys. + 10 tys. PCC* + notariusz (ok. 3407 zł z VAT – wyłączny koszt kupującego) = 513 407 tys. zł
*PCC – ważne!	Brak PCC	Pierwsze mieszkanie: 0% PCC (zwolnienie!) Drugie-piąte: 2% PCC Szóste i kolejne: 6% PCC (podwyższona stawka)
Jawność kosztów	Ustawa o jawności cen – wszystkie koszty muszą być ujawnione z góry (miejsce parkingowe, komórka, wykończenie)	Koszty znane, ale mogą pojawić się niespodzianki przy odbiorze (ukryte wady)
Czas do wprowadzenia	6 miesięcy – 3 lata (ryzyko opóźnień: realne). Chyba, że kupujesz mieszkanie gotowe – wtedy wprowadzasz się po wykończeniu.	Od razu do miesiąca (czas na ewentualny remont)
Stan mieszkania	Nowe, różne standardy wykończenia (od deweloperskiego po „pod klucz”)	Używane, często wymaga remontu (od kosmetyki po generalny)
Metraż i rozkład	Różne – od małych kawalerek po duże mieszkania rodzinne (zależy od inwestycji)	Różne – często większe metraże w starszym budownictwie, wyższe sufity
Lokalizacja	Różnie – od obrzeży po centra miast (nowe inwestycje powstają wszędzie)	Centrum, dojrzałe dzielnice (infrastruktura gotowa)
Gwarancje	Rękojmia 5 lat + gwarancja dewelopera + ochrona z ustawy deweloperskiej	Rękojmia za wady ukryte, musisz udowodnić
Ryzyka	Upadłość dewelopera, opóźnienia budowy, zmiany w projekcie (choć ograniczone przepisami)	Ukryte wady (instalacje, wilgoć, grzyb), problemy prawne (KW, obciążenia)
Finansowanie kredytem	Transze w trakcie budowy (wyższe raty na początku) + płacisz odsetki w trakcie budowy	Kredyt jednorazowo (stabilne raty od początku)
Koszty dodatkowe	Miejsce parkingowe, komórka (jeśli wybierzesz) – ceny jawne z góry	Remont (10-100 tys. zł w zależności od stanu), wymiana instalacji, okna, drzwi
Podatek od nieruchomości	Niższy (nowe budownictwo, lepsze standardy energetyczne)	Wyższy (starsze budynki, gorsze standardy)
Opłaty eksploatacyjne	Niższe (nowe instalacje, lepsze ocieplenie)	Wyższe (stare instalacje, gorsze ocieplenie, fundusz remontowy)
Negocjacje ceny	Możliwe! (szczególnie pod koniec inwestycji, ostatnie mieszkania, promocje)	Możliwe (szczególnie jeśli mieszkanie jest już długo na rynku)
Dla kogo?	Dla cierpliwych, planujących długoterminowo, ceniących nowe i gwarancje	Dla kupujących pierwsze mieszkanie (0% PCC!), potrzebujących od zaraz, ceniących dogodną lokalizację

Krótko mówiąc:

• nieruchomości z rynku pierwotnego = płacisz VAT 8% (wliczony w cenę), czekasz na budowę, dostajesz nowe z gwarancją i jasnymi kosztami
• nieruchomości z rynku wtórnego = jeśli to twoje pierwsze mieszkanie, oszczędzasz nawet 10 tys. zł na PCC, wprowadzasz się od razu lub musisz liczyć się z potencjalnym remontem

Teraz pytanie: co wolisz – czekać na nowe z gwarancją, czy wprowadzić się od razu/po krótszym remoncie (i może zaoszczędzić na PCC)?

Koszty transakcji – VAT 8% vs PCC 2% (i dlaczego to nie jest takie proste)

Na papierze wygląda to prosto: rynek pierwotny ma VAT 8% wliczony w cenę, rynek wtórny ma PCC 2%, które płacisz dodatkowo. Więc wtórny droższy, prawda? Gdyby tylko życie było takie proste.

Szybka matematyka (mieszkanie 500 tys. zł)

	Pierwotny	Wtórny (2-5 mieszkanie)	Wtórny (PIERWSZE mieszkanie)
Cena	500 000 zł	500 000 zł	500 000 zł
VAT/PCC	VAT w cenie	+10 000 zł (PCC 2%)	0 zł (zwolnienie!)
Notariusz*	+1704 zł (<- Twoja połowa)	+3407 zł	+3407 zł
DO ZAPŁATY	502 125 zł	513 828 zł	503 407 zł

Wyglądałoby na to, że pierwotny = wtórny (jeśli pierwsze mieszkanie). Ale…

Problem: cena za metr

Mieszkanie za 500 tys. zł na pierwotnym to nie to samo co za 500 tys. zł na wtórnym. Cena metra na pierwotnym jest zwykle wyższa o około 8-13%.

Przykład:

• Pierwotny: 50 m² × 10 000 zł/m² = 500 000 zł
• Wtórny: 50 m² × 8000 zł/m² = 400 000 zł

To samo mieszkanie, 100 tysięcy różnicy. I nagle wtórny (nawet z PCC 2%) wychodzi 92 tysiące taniej.

Ukryte koszty – co jeszcze zapłacisz?

Prawdziwe koszty (przykład 50 m²)

Kategoria	Pierwotny	Wtórny
Cena + podatki + notariusz	503 000 zł	411 000 zł
Wykończenie/remont	90 000-130 000 zł	40 000 zł
Parking	30 000 zł	0 zł
Czynsz (2 lata)	60 000-72 000 zł	0 zł
RAZEM	683 000-735 000zł	451 000 zł

Różnica: min. 232 000 zł

Tak, dobrze czytasz. VAT 8% w cenie brzmi lepiej niż PCC 2% dodatkowo, ale jak policzysz wszystko razem – pierwotny potrafi być o 232 tysięce droższy. I to nie przez podatki, tylko przez cenę za metr i czas oczekiwania.

Matematyka nie kłamie. Marketing czasem tak.

* Uwaga! Musisz jeszcze uwzględnić opłaty sądowe (o tym wrzucę kolejny artykuł i podlinkuję tutaj). 

Czas do wprowadzenia – od jutra, za miesiąc czy za 2 lata?

Pytanie nie brzmi „zakup mieszkania na rynku pierwotnym czy wtórnym”, tylko kiedy potrzebujesz kluczy. Bo możesz kupić mieszkanie i wprowadzić się jutro, możesz kupić i wprowadzić się za miesiąc, albo możesz kupić i czekać 2 lata na nowe mieszkanie z gwarancją.

 Każda opcja ma sens – w zależności od tego, jak bardzo ci się spieszy.

Opcja 1: Wtórny – klucze od ręki Idziesz do notariusza, podpisujesz umowę, dostajesz klucze. Koniec. Jeśli mieszkanie jest w dobrym stanie, pakujesz kartony i jedziesz. Jeśli wymaga remontu – masz miesiąc, może dwa. Wiesz dokładnie, co i kiedy. Czas do wprowadzenia: od razu do miesiąca

Opcja 2: Pierwotny – mieszkanie już oddane Deweloper skończył budowę, część mieszkań została, czekają na kupca. Kupujesz nowe mieszkanie i dostajesz klucze praktycznie od razu – dokładnie jak na wtórnym, tylko że wszystko jest nowe, z gwarancją i bez historii poprzednich właścicieli. Minus? Nie masz wielkiego wyboru – bierzesz to, co zostało. Ale jeśli akurat pasuje – wygrałeś/aś. Czas do wprowadzenia: od razu do miesiąca

Opcja 3: Pierwotny – mieszkanie w budowie Kupujesz mieszkanie, które dopiero powstaje. Termin oddania jest wpisany w umowie deweloperskiej – zazwyczaj 12-24 miesiące. Dostajesz nowe mieszkanie z gwarancją, możesz wybrać piętro, układ, czasem wpłynąć na wykończenie. Ale musisz poczekać. I w tym czasie gdzieś mieszkać. Czas do wprowadzenia: 12-24 miesiące (wg umowy)

Ryzyka – co może pójść nie tak (i jak się zabezpieczyć)

Nie ma mieszkania bez ryzyka. Pytanie brzmi: jakie problemy jesteś w stanie zaakceptować? Na pierwotnym największe ryzyko to to, że coś się zmieni w projekcie albo dostaniesz wykończenie, które wygląda gorzej niż na wizualizacjach. Na wtórnym – że odkryjesz grzyb pod świeżą farbą albo hipotekę w księdze wieczystej.

Wybierz swój poziom stresu.

Rynek pierwotny – co może się zmienić

Zmiany w projekcie

Kupujesz mieszkanie na podstawie wizualizacji, które wyglądają jak z magazynu wnętrzarskiego. Piękny balkon, duże okna, widok na zieleń. Wprowadzasz się i okazuje się, że balkon jest o pół metra mniejszy, okna są w innym miejscu, a widok zasłania sąsiedni budynek, który wyrósł w międzyczasie i nikt cię o tym nie poinformował.

Deweloper może wprowadzać zmiany w projekcie – to jest w umowie. Ale jeśli zmiany są istotne i wpływają na twoją decyzję zakupową, masz prawo odstąpić od umowy i odzyskać pieniądze.

Jak się zabezpieczyć: czytaj umowę. Naprawdę. Szczególnie zapisy o możliwych zmianach w projekcie. Sprawdzaj postęp budowy – możesz jechać tam osobiście albo proś dewelopera o aktualizacje ze zdjęciami. Jeśli coś ci nie pasuje – reaguj od razu. Nie czekaj do odbioru mieszkania, bo wtedy może być za późno.

Standard wykończenia (jeżeli wykupujesz wykończenie ”pod klucz”)

Koleżanka kupiła mieszkanie „pod klucz”. Na wizualizacjach wyglądało jak z katalogu – drewniane panele, elegancka armatura, stylowe płytki. W rzeczywistości dostała panele, które wyglądały jak z Castoramy za 20 zł/m² i armaturę łazienkową, która zaczęła cieknąć po tygodniu. Deweloper: „to standard, wszystko zgodne z umową”. Technicznie miał rację – w specyfikacji było napisane „panele podłogowe” i „armatura łazienkowa”. Nikt nie napisał „jakie”. Koleżanka wydała kolejne 20 tysięcy na wymianę, bo mieszkać z tym nie dało się.

Jak się zabezpieczyć: poproś o dokładną specyfikację materiałów. Nie „panele podłogowe”, tylko konkretny producent, model, kolor, grubość.

Upadłość dewelopera

Najczarniejszy scenariusz. Deweloper bankrutuje w trakcie budowy, inwestycja staje, ty zostałeś/aś z umową, wpłaconymi pieniędzmi i pytaniem „co teraz?”.

Na szczęście ustawa deweloperska chroni kupujących. Twoje pieniądze powinny być na rachunku powierniczym (czyli oddzielnym od konta dewelopera), a w razie upadłości masz pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń. Ale to nie znaczy, że wszystko pójdzie gładko. Może to potrwać miesiące, a czasem lata. I w międzyczasie nie masz mieszkania, nie masz pieniędzy i nie wiesz, co dalej.

Jak się zabezpieczyć: sprawdź dewelopera przed zakupem. Ile inwestycji zrealizował? Jak długo działa na rynku? Jaka jest jego sytuacja finansowa? Czy ma dobre opinie (poczytaj na forach, grupach na Facebooku, zapytaj znajomych)? Upewnij się, że pieniądze trafiają na rachunek powierniczy – to obowiązek wynikający z ustawy deweloperskiej, ale nie zaszkodzi sprawdzić.

Rynek wtórny – co może wyskoczyć

Ukryte wady techniczne

Mieszkanie wygląda świetnie podczas oglądania. Świeżo pomalowane ściany, czyste podłogi, ładna łazienka. Pachnie farbą i nadzieją. Wprowadzasz się i po miesiącu odkrywasz, że pod farbą jest grzyb wielkości Małopolski, instalacja elektryczna sypie się przy każdym włączeniu czajnika, a rury w łazience ciekną do mieszkania na dole od lat, tylko nikt o tym nie mówił (właściwie to nie wiedzieć czemu).

Sprzedający ma obowiązek poinformować Cię o wadach, które zna. Ale jeśli ich nie zna (albo udaje, że nie zna), masz problem. Możesz dochodzić roszczeń z tytułu rękojmi za wady ukryte, ale musisz udowodnić, że wada istniała w momencie sprzedaży i że sprzedający o niej wiedział (albo powinien wiedzieć). A to nie zawsze jest proste. I nie zawsze się udaje.

Jak się zabezpieczyć: zatrudnij rzeczoznawcę budowlanego, który sprawdzi stan techniczny mieszkania przed zakupem. To kosztuje 500-1500 zł, ale może uratować cię przed wydaniem 30 tysięcy na remont (albo przed kupnem mieszkania, które nadaje się do rozbiórki). Sprawdź instalację elektryczną (czy gniazdka działają, czy nie syczą jak wąż), wodno-kanalizacyjną (czy rury nie ciekną, czy woda odpływa szybko, czy ciśnienie jest OK), stan ścian (czy nie ma śladów wilgoci, przebarwień, odprysków, dziwnych zapachów). Pytaj sąsiadów o historię mieszkania – czy były problemy z wilgocią, zalaniami, instalacjami, czy poprzedni właściciel coś kombinował. Zapisz w umowie, że sprzedający odpowiada za wady ukryte – to nie da ci gwarancji wygranej w sądzie, ale da ci podstawę do dochodzenia roszczeń.

Problemy prawne

Wszystko, co dotyczy stanu prawnego mieszkania, jest zapisane w księdze wieczystej. Właściciel, obciążenia, hipoteki, roszczenia – wszystko tam jest, czarno na białym. Jeśli ktoś kupuje mieszkanie bez sprawdzenia księgi wieczystej, to… no cóż, sam sobie szkodzi.

Problem w tym, że księga wieczysta wygląda jak dokument napisany przez prawnika po trzech espresso, który postanowił, że nikt nie powinien tego zrozumieć bez studiów prawniczych. Widzisz wpis w dziale III albo IV, patrzysz na te wszystkie literki, paragrafy i numery i myślisz „pewnie nic ważnego”. Ignorujesz. A potem okazuje się, że na mieszkaniu wisi hipoteka, która musi być spłacona przed sprzedażą, albo jest roszczenie, które blokuje całą transakcję, albo służebność, która daje komuś prawo przechodu przez twój balkon (OK, to ostatnie to przesada, ale zdziwisz się, co można znaleźć w księdze wieczystej).

Jak się zabezpieczyć: sprawdź księgę wieczystą przed zakupem. To absolutna podstawa, zero dyskusji. Możesz to zrobić za darmo online na stronie Ministerstwa Sprawiedliwości. Wpisujesz numer księgi wieczystej (uzyskasz go od sprzedającego – nie baw się w płatne wyszukiwarki po adresie, to nie do końca legalne) i dostajesz pełen dostęp do wszystkich działów. Jeśli widzisz jakiekolwiek wpisy w dziale III (obciążenia – np. służebność, użytkowanie) lub IV (hipoteki, roszczenia), nie zgaduj, co to znaczy. Dowiedz się dokładnie, co oznaczają i czy zostaną wykreślone przed podpisaniem aktu notarialnego. Jeśli nie rozumiesz (a prawdopodobnie nie zrozumiesz, bo to nie jest napisane dla ludzi) – zapytaj prawnika. Konsultacja kosztuje, ale lepiej zapłacić teraz niż stracić 500 tysięcy później na mieszkanie z problemami prawnymi, których nie da się łatwo rozwiązać.

Sąsiedzi-niespodzianka

Mieszkanie jest super. Lokalizacja świetna. Cena dobra. Wprowadzasz się i odkrywasz, że nad tobą mieszka rodzina z trójką małych dzieci, które codziennie o 6 rano urządzają olimpiadę w skakaniu przez skakankę (albo trenują do mistrzostw w przesuwaniu mebli – albo uprawiają sport taki jak moje dziecko – zawody w przesuwaniu krzeseł). Albo obok mieszka miłośnik głośnej muzyki, który uważa, że 23:00 to idealny czas na imprezę ze znajomymi i testowanie nowych głośników (u mojego sąsiada impreza jest co sobotę – na szczęście wynajmuję). Albo pod tobą mieszka palacz, a dym wchodzi ci przez okno przy każdym wietrzeniu, bo wentylacja w budynku działa… kreatywnie.

Nie możesz tego sprawdzić w umowie kupna-sprzedaży. Ale możesz to sprawdzić przed zakupem, jeśli poświęcisz trochę czasu.

Jak się zabezpieczyć: odwiedź mieszkanie (i okolice) w różnych porach dnia – rano (żeby zobaczyć, jak wygląda pobudka w budynku), wieczorem (żeby sprawdzić, czy sąsiedzi lubią głośno żyć), w weekend (żeby zobaczyć, jak wygląda życie towarzyskie okolicy). Zobacz, jak głośno jest na klatce schodowej, czy słychać sąsiadów przez ściany (poproś o chwilę ciszy i nasłuchuj), jak wygląda atmosfera w budynku. Porozmawiaj z sąsiadami – zapytaj, jak się mieszka, czy są jakieś problemy, czy ktoś jest szczególnie uciążliwy. Sprawdź, czy w budynku jest zarząd wspólnoty/spółdzielnia, która dba o porządek i reaguje na skargi mieszkańców. Bo jeśli sąsiad okaże się koszmarem, a zarząd macha ręką i mówi „sami się dogadajcie” – będziesz miał problem, z którego nie uciekniesz, dopóki nie sprzedasz mieszkania (a to może być trudne, bo inni też się dowiedzą o sąsiedzie).

Zarząd wspólnoty/spółdzielni

Zarząd wspólnoty (albo spółdzielnia) decyduje o remontach, opłatach, funduszu remontowym, zasadach współżycia, tym, czy będzie można postawić rower na klatce (ogólnie i tak nie polecam i nie powinno się tego robić – denerwuje mieszkańców i blokuje drogę ewakuacji), czy trzeba go nosić na czwarte piętro (been there, done that. Pozdrawiam mieszkanie na warszawskim Mokotowie). Jeśli zarząd jest kompetentny, transparentny i dba o budynek – gratulacje, masz szczęście. Jeśli zarząd to patologia – czeka cię koszmar na raty. Brak transparentności (nikt nie wie, na co idą pieniądze), zawyżone opłaty, brak remontów mimo wysokiego funduszu, konflikty na zebraniach, awantury o każdą decyzję, sąsiedzi walczący o władzę jak w „Grze o tron”, tylko bez smoków.

Jak się zabezpieczyć: zapytaj o zarząd wspólnoty – kto zarządza, jak wyglądają rozliczenia (czy są przejrzyste, czy można je zobaczyć bez walki), czy są regularne zebrania (i jak one wyglądają – spokojnie czy z awanturami), jak wysoki jest fundusz remontowy i na co jest przeznaczony. Sprawdź protokoły z zebrań wspólnoty (jeśli możesz) – zobaczysz, o czym się rozmawia, jakie są problemy, jak wygląda atmosfera, czy ludzie się szanują, czy rzucają krzesłami. Porozmawiaj z mieszkańcami – oni najlepiej wiedzą, jak działa zarząd, czy można na nim polegać, czy są jakieś dramaty, o których warto wiedzieć przed zakupem. Dobry zarząd to skarb – budynek jest zadbany, remonty robione na czas, pieniądze rozliczane przejrzyście, wszyscy żyją w zgodzie (no, prawie).

Każdy rynek ma swoje ryzyka. Nie ma opcji „bez problemów”. Są tylko różne rodzaje problemów, które albo zaakceptujesz i zminimalizujesz, albo które Cię pokonają. Wybierz mądrze.

Gwarancje i ochrona prawna – rynek pierwotny a wtórny

Na pierwotnym masz rękojmię 5 lat, gwarancję dewelopera i ochronę z ustawy deweloperskiej. Na wtórnym też masz rękojmię 5 lat, ale bez dodatkowych zabezpieczeń. Różnica? Na pierwotnym masz więcej ochrony i – jeśli jesteś konsumentem – domniemanie prawne, że wada istniała w momencie zakupu (jeśli wykryjesz ją w ciągu roku). Na wtórnym (w typowej sprzedaży między osobami prywatnymi) nie ma domniemania – musisz udowodnić, że wada istniała w momencie zakupu.

Rynek pierwotny – masz gwarancję (i to nie jedną)

Kupujesz mieszkanie od dewelopera, dostajesz trzy poziomy ochrony:

1. Rękojmia (5 lat)

To twoje prawo wynikające z kodeksu cywilnego. Deweloper odpowiada za wady fizyczne mieszkania przez 5 lat od odbioru. Jeśli coś jest nie tak (pęka tynk, odpadają płytki, przecieka dach), możesz żądać naprawy, obniżenia ceny albo – jeśli wada jest poważna – odstąpienia od umowy i zwrotu pieniędzy.

Ważne dla konsumentów: jeśli kupujesz mieszkanie jako konsument (czyli nie prowadzisz działalności gospodarczej) i wykryjesz wadę w ciągu pierwszego roku od odbioru, obowiązuje domniemanie prawne – zakłada się, że wada istniała już w momencie wydania mieszkania. Nie musisz tego udowadniać. To deweloper musi udowodnić, że wada powstała później (i zazwyczaj mu się to nie udaje).

Jeśli wykryjesz wadę po roku – nadal możesz dochodzić roszczeń (rękojmia trwa 5 lat), ale musisz udowodnić, że wada istnieje. To nie jest trudne – wystarczy opinia rzeczoznawcy, zdjęcia, dokumentacja.

2. Gwarancja dewelopera (zazwyczaj 1-3 lata, rzadziej do 5 lat)

To dodatkowa ochrona, którą deweloper udziela dobrowolnie (choć w praktyce prawie wszyscy to robią). Gwarancja może obejmować różne rzeczy – od wad budowlanych po instalacje, wykończenie, urządzenia. Sprawdź dokładnie, co jest objęte gwarancją, a co nie (bo diabeł tkwi w szczegółach).

Różnica między rękojmią a gwarancją? Rękojmia to twoje prawo z ustawy, gwarancja to dobrowolna obietnica dewelopera. W praktyce – jeśli coś się zepsuje, zgłaszasz i deweloper naprawia (albo wymienia, albo zwraca pieniądze, zależy od umowy).

3. Ustawa deweloperska (ochrona przed upadłością)

Jeśli deweloper zbankrutuje w trakcie budowy, twoje pieniądze są chronione. Wpłacasz je na rachunek powierniczy (czyli oddzielny od konta dewelopera), więc w razie upadłości masz pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń. Dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zabezpiecza nabywców przed częściową lub całkowitą utratą środków finansowych.

To nie znaczy, że wszystko pójdzie gładko, ale przynajmniej nie stracisz wszystkiego.

Jak dochodzić roszczeń na pierwotnym?

Jeśli coś jest nie tak:

1. Zgłoś problem deweloperowi na piśmie (mail, list polecony) – opisz dokładnie, co jest nie tak, kiedy to zauważyłeś, czego żądasz (naprawy, wymiany, obniżenia ceny)
2. Deweloper ma 14 dni na odpowiedź (w praktyce czasem dłużej, ale powinien zareagować)
3. Jeśli deweloper nie reaguje albo odmawia – możesz złożyć reklamację, a potem iść do sądu (albo skorzystać z polubownego rozwiązania sporu, jeśli jest taka opcja w umowie)

W praktyce większość deweloperów naprawia wady bez problemu, bo nie chcą się bawić w sądy i psuć sobie reputacji. Ale zdarzają się wyjątki.

Rynek wtórny – rękojmia też 5 lat, ale bez dodatkowych zabezpieczeń

Kupujesz mieszkanie od osoby prywatnej, masz rękojmię za wady przez 5 lat od wydania mieszkania. Tak samo jak na pierwotnym. Różnica? Brak dodatkowej ochrony z ustawy deweloperskiej, brak gwarancji dewelopera, brak rachunku powierniczego. I – co najważniejsze – brak domniemania prawnego (chyba że kupujesz od przedsiębiorcy, a nie od osoby prywatnej – wtedy obowiązują takie same zasady jak na pierwotnym).

W typowej sprzedaży na rynku wtórnym (osoba prywatna → osoba prywatna) musisz udowodnić, że wada istniała w momencie zakupu. Nawet jeśli jesteś konsumentem. Nawet jeśli wykryjesz wadę w pierwszym roku.

Jak działa rękojmia na wtórnym?

Masz 5 lat od wydania mieszkania na wykrycie wady i dochodzenie roszczeń. Ale uwaga – od momentu odkrycia wady masz rok na zgłoszenie problemu sprzedającemu. Jeśli nie zgłosisz w ciągu roku, tracisz prawo do rękojmi za tę konkretną wadę.

Przykład:

• Kupiłeś mieszkanie w marcu 2024
• We wrześniu 2024 odkryłeś grzyb pod tapetą
• Masz czas do września 2025 na zgłoszenie reklamacji sprzedającemu
• Ale cała rękojmia (czyli możliwość wykrycia innych wad) trwa do marca 2029 (5 lat od zakupu)

Jeśli odkryjesz kolejną wadę w lutym 2028 (np. przeciekającą rurę), nadal możesz dochodzić roszczeń – ale musisz zgłosić ją sprzedającemu do lutego 2029 (rok od odkrycia).

Co musisz udowodnić?

Że wada istniała w momencie zakupu. To jest trudniejsze niż na pierwotnym, bo nie masz domniemania prawnego. Musisz zebrać dowody: opinia rzeczoznawcy (który stwierdzi, że grzyb/pęknięcie/problem istniał od dłuższego czasu), zdjęcia, dokumentacja, zeznania sąsiadów (że problem był wcześniej). Sprzedający może próbować udowodnić, że wada powstała po sprzedaży albo że ty o niej wiedziałeś w momencie zakupu – ale jeśli masz solidne dowody, zazwyczaj przegrywają.

Przyjaciółka kupiła mieszkanie z grzybem pod świeżą farbą. Poprzedni właściciel zamalował problem i sprzedał. Ona odkryła grzyb po trzech miesiącach, zgłosiła reklamację, sprzedający odmówił („nie wiedziałem”). Poszła do sądu z opinią rzeczoznawcy, który stwierdził, że grzyb był tam od lat (na podstawie głębokości penetracji, rodzaju grzyba, stanu ścian). Walka trwała rok, wygrała, dostała pieniądze na remont (30 tysięcy). Sprzedający próbował udowodnić, że grzyb powstał po sprzedaży, ale opinia rzeczoznawcy była jednoznaczna.

Jak dochodzić roszczeń na wtórnym?

Jeśli odkryjesz wadę:

1. Zgłoś problem sprzedającemu na piśmie (mail, list polecony) – opisz dokładnie, co jest nie tak, kiedy to odkryłeś, czego żądasz (naprawy, obniżenia ceny, odstąpienia od umowy)
2. Sprzedający ma 14 dni na odpowiedź
3. Jeśli odmówi (a prawdopodobnie odmówi) – zbieraj dowody: opinia rzeczoznawcy (to najważniejsze!), zdjęcia, dokumentacja, zeznania sąsiadów
4. Idź do sądu (albo spróbuj mediacji, jeśli sprzedający się zgodzi)

W praktyce większość sprzedających odmawia, bo nikt nie chce płacić za remont mieszkania, które już sprzedał. Więc musisz być gotowy/a na walkę i na koszty opinii rzeczoznawcy (500-1500 zł).

Czy można wyłączyć rękojmię na wtórnym?

Tak, ale z ograniczeniami:

• Sprzedający i kupujący mogą wyłączyć rękojmię w umowie
• ALE: jeśli sprzedający zataił wady, wyłączenie rękojmi jest nieskuteczne
• ALE: jeśli kupujesz jako konsument (nie prowadzisz działalności), pełne wyłączenie rękojmi jest nieskuteczne – możesz i tak dochodzić roszczeń

Więc nawet jeśli w umowie jest zapis o wyłączeniu rękojmi, nie oznacza to, że nie masz żadnej ochrony.

Czy można się jakoś zabezpieczyć na wtórnym?

Tak:

• Zatrudnij rzeczoznawcę przed zakupem (to twoja najlepsza polisa ubezpieczeniowa – 500-1500 zł może uratować cię przed wydaniem 30 tysięcy na remont)
• Pytaj sąsiadów o historię mieszkania (czy były problemy, remonty, zalania)
• Rób zdjęcia podczas oglądania (żeby mieć dowód, jak mieszkanie wyglądało przed zakupem)
• NIE zgadzaj się na wyłączenie rękojmi w umowie (albo przynajmniej wiedz, że możesz i tak dochodzić roszczeń, jeśli sprzedający zataił wady)

Checklista przed zakupem – pierwotny vs wtórny

Wiesz już, jakie są ryzyka na obu rynkach i jak działa ochrona prawna. Teraz czas na konkretne działanie – co sprawdzić przed podpisaniem umowy, żeby nie obudzić się za pół roku z grzybem pod tapetą albo hipoteką w księdze wieczystej.

Przygotowałam dwie checklisty – jedną dla rynku pierwotnego, drugą dla wtórnego. Każda zawiera konkretne rzeczy do sprawdzenia. Nie musisz odhaczać wszystkiego (chyba że jesteś paranoikiem, co w kupnie mieszkania jest zaletą), ale im więcej sprawdzisz, tym spokojniej będziesz spać.

Mieszkanie z rynku pierwotnego czy mieszkanie z rynku wtórnego? – Teraz już (chyba) wiesz

I to by było na tyle. Masz teraz kompletną wiedzę o tym, czym różni się kupno mieszkania od dewelopera od kupno od Pana Zenka, który sprzedaje, bo „przeprowadza się bliżej dzieci”. Wiesz, ile kosztuje VAT, ile PCC, kiedy masz rękojmię, a kiedy musisz walczyć w sądzie przez rok, żeby udowodnić, że grzyb nie wyrósł sam z siebie po twoim wprowadzeniu.

Wiesz też, że na pierwotnym czekasz 2 lata i modlisz się, żeby deweloper dotrzymał terminów, a na wtórnym wprowadzasz się od razu, ale czasem odkrywasz niespodzianki pod świeżą farbą. Że na pierwotnym masz gwarancję i ochronę z ustawy deweloperskiej, a na wtórnym masz rzeczoznawcę za 1500 zł i nadzieję, że poprzedni właściciel nie był kreatywny w kamuflowaniu problemów.

Nie ma idealnego wyboru. Są tylko różne poziomy ryzyka, stresu i kompromisów. 

Ale niezależnie od tego, co wybierzesz – przeczytaj umowę, sprawdź księgę wieczystą, zatrudnij rzeczoznawcę (jeśli wtórny), pogadaj z sąsiadami i nie wierz w cuda. Bo cuda się zdarzają, ale częściej zdarzają się problemy, o których nikt ci nie powiedział podczas pierwszego oglądania.

I pamiętaj: jeśli coś brzmi zbyt dobrze, żeby było prawdziwe – prawdopodobnie nie jest prawdziwe. A jeśli sprzedający mówi „nie ma żadnych problemów” – to znaczy, że są problemy, tylko jeszcze ich nie odkryłeś.

Powodzenia. I niech moc dobrych decyzji (i solidnych umów) będzie z tobą.

FAQ – rynek pierwotny i wtórny

Czy na wtórnym zawsze płacę PCC 2%?

Nie. Jeśli kupujesz swoje pierwsze mieszkanie, masz zwolnienie z PCC – płacisz 0%. To dotyczy pierwszego lokalu mieszkalnego w życiu (nie może być wcześniejszej własności mieszkania, domu, ani udziału w takim lokalu). Jeśli to drugie, trzecie, czwarte lub piąte mieszkanie – płacisz PCC 2%. Jeśli to szóste i kolejne – płacisz PCC 6% (podwyższona stawka). Więc jeśli kupujesz pierwsze mieszkanie na wtórnym, oszczędzasz nawet 10 tysięcy złotych (przy mieszkaniu za 500 tys. zł) w porównaniu do kogoś, kto kupuje kolejne.

Co jeśli deweloper zbankrutuje?

Nie panikuj. Ustawa deweloperska cię chroni – twoje pieniądze powinny być na rachunku powierniczym (czyli oddzielnym od konta dewelopera), więc w razie upadłości masz pierwszeństwo w zaspokojeniu roszczeń. Dodatkowo działa Deweloperski Fundusz Gwarancyjny (DFG), który zabezpiecza nabywców przed częściową lub całkowitą utratą środków. To nie znaczy, że wszystko pójdzie szybko i bezproblemowo – może to potrwać miesiące, a czasem lata. Ale przynajmniej nie stracisz wszystkiego. Dlatego przed zakupem sprawdź dewelopera (ile zrealizował inwestycji, jaka jest jego sytuacja finansowa), upewnij się, że pieniądze trafiają na rachunek powierniczy i płać w transzach zgodnie z postępem budowy. Nie wpłacaj wszystkiego z góry.

Czy mogę negocjować cenę na rynku pierwotnym?

Tak, możesz. Wbrew powszechnej opinii, deweloperzy nie mają sztywnych cenników wybitych w kamieniu. Negocjacje są możliwe, szczególnie pod koniec inwestycji (kiedy zostało kilka ostatnich mieszkań i deweloper chce zamknąć projekt), przy zakupie kilku mieszkań naraz (jeśli kupujesz jako inwestor) albo przy płatności gotówką (bez kredytu – szybsza transakcja). Nie oczekuj cudów – raczej nie zniżą ci ceny o 100 tysięcy – ale możesz wynegocjować rabat, darmowe miejsce parkingowe, komórkę lokatorską albo lepszy standard wykończenia za tę samą cenę. Nie pytasz – nie dostajesz. Więc pytaj.

Jak sprawdzić stan techniczny mieszkania na wtórnym?

Zatrudnij rzeczoznawcę budowlanego. To kosztuje 500-1500 zł, ale może uratować cię przed wydaniem 30 tysięcy na remont (albo przed kupnem mieszkania, które nadaje się do rozbiórki). Rzeczoznawca sprawdzi instalację elektryczną, wodno-kanalizacyjną, gazową (jeśli jest), stan ścian, sufitów, okien, drzwi, wilgoć, grzyb, izolacje – wszystko, czego ty nie zauważysz podczas 20-minutowego oglądania. Dostaniesz raport z wnioskami i szacowanym kosztem naprawy wad. Jeśli nie chcesz płacić rzeczoznawcy (co jest ryzykowne), przynajmniej sprawdź sam: czy gniazdka działają i nie syczą, czy rury nie ciekną, czy woda odpływa szybko, czy na ścianach nie ma śladów wilgoci, przebarwień, odprysków, czy nie czuć pleśni. Pytaj sąsiadów o historię mieszkania – czy były zalania, problemy z instalacjami, remonty. Rób zdjęcia wszystkiego podczas oglądania – to twój dowód stanu mieszkania przed zakupem. I nie wierz w „świeżo po remoncie” – czasem remont to tylko zamalowanie problemów.