Na co zwrócić uwagę oglądając mieszkanie z rynku wtórnego? – 20 pytań które musisz zadać, jak sprawdzić mieszkanie przed zakupem?
Artykuł zawiera autopromocję.
Wchodzisz do mieszkania. Pachnie świeżo upieczonym ciastem (choć w kuchni nie ma nawet mąki), w tle leci kojący jazz, a agent uśmiecha się tak, jakby właśnie chciał Cię adoptować. To klasyczny „staging” mieszkania z rynku wtórnego, czyli robienie z nieruchomości bombonierki, która ma odciągnąć Twoją uwagę od tego, że w łazience pod płytkami mieszka już nowa cywilizacja grzyba, a sąsiad z góry trenuje rzuty młotem o drugiej nad ranem.
Jako agentka z licencją PRFN i autorka tego bloga/podcastu, widziałam już zbyt wielu ludzi, którzy kupili „marzenie”, a dostali „koszmar remontowy”. Dlatego postanowiłam podpowiedzieć Ci jak stać się najbardziej upierdliwym gościem w historii lokalu, który chcesz kupić.
„Bebechy”, czyli co piszczy w ścianach
Zacznijmy od tego, czego nie widać pod gładzią. Większość kupujących patrzy na to, czy kafelki są ładne. Błąd. Kafelki to kosmetyka. Ty szukaj fundamentów.
- Kiedy ostatnio wymieniano piony wodno-kanalizacyjne?
To kluczowe pytanie w starszym budownictwie. „Piony” to te główne rury biegnące przez cały budynek. Jeśli są stare i żeliwne, to tylko kwestia czasu, aż zalejesz sąsiada (lub on Ciebie). - Jaki jest stan instalacji elektrycznej – czy to miedź, czy jeszcze „pamiątkowe” aluminium? Jeśli w skrzynce widzisz stare korki (ups, bezpieczniki), a ściany skrywają aluminium, to Twoja nowa płyta indukcyjna i piekarnik wyślą tę instalację prosto do nieba przy próbie sporządzenia pierwszej wspólnej kolacji.
- Czy w mieszkaniu są jakiekolwiek ślady wilgoci lub grzyba (nawet te świeżo zamalowane)? Spójrz w narożniki sufitów i za szafy. Jeśli poczujesz zapach stęchlizny maskowany świeczką waniliową – masz odpowiedź.
- Jak rozwiązana jest wentylacja i czy była sprawdzana drożność kominów?
Przyłóż kartkę papieru do kratki w kuchni. Jeśli nie „zasysa”, będziesz mieć w domu wilgotne tropiki i wiecznie zaparowane okna. - Czy okna są szczelne i czy mechanizmy „chodzą” płynnie?
Naprawa nowoczesnych okien tarasowych to nie są groszowe sprawy. Jeśli „haczą”, to znak, że budynek osiada albo okna są po prostu zużyte.
Pieniądze, o których sprzedający „zapomniał” wspomnieć
Często tutaj powtarzam: cena w ogłoszeniu to tylko początek zabawy. Prawdziwe koszty siedzą w papierach.
- Ile wynosi realny czynsz administracyjny przy konkretnej liczbie osób?
Sprzedający kochają podawać kwotę bez zaliczek na wodę i śmieci. Poproś o ostatnie rozliczenie z administracji. - Jaki jest stan funduszu remontowego i jakie są plany wspólnoty na najbliższe lata?
Jeśli planują termomodernizację (ocieplenie) albo wymianę windy, przygotuj się na to, że Twój czynsz nagle skoczy (nie z dachu, ale może wdrapać się na wyżyny). - Czy grunt pod budynkiem jest uregulowany i jaka jest jego forma własności?
To temat rzeka, ale w skrócie: jeśli grunt jest nieuregulowany, możesz zapomnieć o kredycie hipotecznym. - Jakie są średnie rachunki za ogrzewanie w sezonie zimowym?
I tutaj dochodzimy do punktu, który może zepsuć Ci humor. Sama wynajmuję mieszkanie i co roku przeżywam ten sam absurdalny teatr. W tym roku dostałam ponad 900 zł niedopłaty. Najśmieszniejsze (choć to śmiech przez łzy) jest to, że grzejemy tylko w jednym pokoju i tylko w nocy. Jak to możliwe? Systemy rozliczeń (tzw. podzielniki) potrafią być tak skonstruowane, że płacisz za to, że sąsiedzi wokół Ciebie grzeją, albo za „straty na przesyle”. Zanim kupisz, sprawdź, czy poprzedni właściciel nie miał takich „niespodzianek”. Jeśli mimo zakręconych zaworów musisz dopłacać tysiąc złotych, to coś jest bardzo nie tak z izolacją budynku lub systemem rozliczania ciepła. - Czy miejsce parkingowe lub komórka lokatorska mają oddzielną księgę wieczystą?
Często okazuje się, że miejsce w garażu to tylko „prawo do korzystania”, a nie własność. To kolosalna różnica przy ewentualnej odsprzedaży.
Sąsiedztwo i „styl życia” (czyli jak uniknąć mieszkaniowego koszmaru)
Mieszkanie to nie wyspa. To część ekosystemu, w którym trzeba przetrwać.
- Dlaczego Państwo decydują się na sprzedaż właśnie teraz?
Słuchaj uważnie. Jeśli odpowiedź jest mętna, a właściciel unika wzroku, może właśnie ucieka przed uciążliwym sąsiadem albo planowaną pod oknem sortownią śmieci. - Kto mieszka za ścianą, nade mną i pode mną?
Zapytaj o rodziny z dziećmi, studentów lub – co gorsza – fanów ciężkiego metalu ćwiczących w nocy. - Czy w budynku są lokale wynajmowane „na doby”?
Wynajem Airbnb w bloku to gwarancja, że co weekend będziesz mieć na klatce schodowej wieczór kawalerski. - Jak wygląda sytuacja z parkowaniem dla gości?
Jeśli Ty masz miejsce, ale Twoja rodzina będzie musiała parkować dwa kilometry dalej, to każda wizyta u Ciebie będzie dla nich traumą. - Czy w okolicy planowane są nowe inwestycje w oparciu o MPZP?
MPZP to Miejscowy Plan Zagospodarowania Przestrzennego. Musisz wiedzieć, czy ten piękny lasek za oknem za rok nie zmieni się w dziesięciopiętrowy biurowiec.
Detale, które robią różnicę (i generują koszty)
Na koniec kilka pytań, które pokażą sprzedającemu, że nie przyszedłeś tu na wycieczkę krajoznawczą.
- Czy posiadają Państwo świadectwo charakterystyki energetycznej?
Od niedawna to obowiązek przy sprzedaży. Jeśli go nie ma, sprzedający łamie przepisy. - Co dokładnie zostaje w mieszkaniu w podanej cenie?
Ustal to teraz. Widziałam już historie, gdzie sprzedający po akcie notarialnym wykręcali nawet żarówki i zabierali klamki z drzwi wewnętrznych. - Kiedy ostatnio serwisowana była klimatyzacja (jeśli jest)?
To nie tylko kwestia chłodzenia, ale też Twojego zdrowia i grzybów, które mogą tam mieszkać. - Czy ściany działowe można swobodnie wyburzać?
Jeśli planujesz „open space”, musisz wiedzieć, która ściana jest nośna (te zostają), a która działowa. Wyburzenie nośnej bez pozwolenia to przepis na katastrofę budowlaną. - Czy mogę przyjść na drugie oględziny o innej porze dnia, np. wieczorem?
To test ostateczny. Jeśli właściciel się zgadza, zazwyczaj nie ma nic do ukrycia. Wieczorem usłyszysz to, czego nie słychać w południe: rury, sąsiadów i hałas z ulicy.
Na co zwrócić uwagę podczas oglądania mieszkania z rynku wtórnego – podsumowanie
Oględziny to nie jest miła pogawędka przy kawie. To proces śledczy, który ma uchronić Twoje pieniądze. Kupowanie mieszkania „sercem” jest super, dopóki serce nie zacznie Ci pękać przy pierwszym rozliczeniu za ogrzewanie. Nie bój się pytać, nie bój się zaglądać w kąty i nie daj sobie wmówić, że Twoja dociekliwość to brak kultury. To Twoje bezpieczeństwo.
Jeśli czujesz, że marketingowy bełkot sprzedającego zaczyna Cię przytłaczać, a te wszystkie terminy typu „KW”, „MPZP” czy „podzielniki ciepła” brzmią jak czarna magia – odezwij się.
Za jedyne 1500 zł sprawdzę dla Ciebie dokumenty, przeanalizuję umowę i powiem Ci wprost, czy wchodzisz na minę, czy kupujesz okazję. Zarezerwuj spoktanie.
FAQ: o co zapytać przed zakupem mieszkania?
Czy na pierwsze oględziny muszę brać ze sobą fachowca od remontów?
Nie musisz, ale jeśli masz taką możliwość – warto. Na pierwszym spotkaniu zazwyczaj działają emocje, a fachowiec ma tę cudowną cechę, że jest zupełnie niewrażliwy na zapach kawy i ładne zasłony. On widzi krzywe ściany, wycieki przy pionach i to, że podłoga „pływa”. Jeśli jednak idziesz sam/a, trzymaj się moich 20 pytań i rób dokumentację zdjęciową. Na dogłębną weryfikację stanu technicznego budynku czy samego mieszkania przyjdzie czas przed podpisaniem umowy.
Co to jest ta słynna „KW” i dlaczego to takie ważne?
Powiedzmy, że to taki dowód osobisty mieszkania. Sprawdzenie Księgi Wieczystej to absolutna podstawa – tam dowiesz się, kto naprawdę jest właścicielem, czy mieszkanie nie jest obciążone hipoteką i czy nikt nie ma „prawa dożywotniego zamieszkiwania” w Twoim nowym salonie. Bez sprawdzenia księgi kupujesz kota w worku, a potem zdziwienie, że w sypialni ma prawo spać jakaś ciocia, o której nikt nie wspomniał.
Czy wypada mi zaglądać do szaf, pod dywany i odsuwać obrazy?
Wypada? To Twój obowiązek! Płacisz kilkaset tysięcy złotych, więc masz prawo wiedzieć, czy za szafą nie kwitnie grzyb, a pod dywanem nie ma dziury w parkiecie. Jeśli sprzedający staje się nerwowy, gdy zbliżasz się do konkretnego kąta – właśnie tam powinieneś zajrzeć najpierw. Uczciwy sprzedawca nie ma nic do ukrycia i nie będzie robił problemów z odsunięcia firanki. Pamiętaj: tu chodzi o Twój przyszły komfort życia a nie o komfort sprzedaży Pana Mietka.
Co jeśli mieszkanie bardzo mi się podoba, ale agent naciska na szybką decyzję?
To klasyczna technika sprzedażowa: „lokalizacja jest wyśmienita, a ja mam już trzech innych chętnych z gotówką”. Może to prawda, ale weź pod uwagę, że może być to próba wyłączenia Twojego logicznego myślenia. Nigdy nie podejmuj decyzji pod wpływem impulsu na klatce schodowej. Jeśli mieszkanie jest dobre, wytrzyma te kilka godzin, które potrzebujesz na analizę kosztów i ochłonięcie.
Czy mogę robić zdjęcia i nagrywać filmy podczas oględzin?
Zawsze pytaj o zgodę, ale rzadko kto odmawia. Zdjęcia są bezcenne, bo po obejrzeniu trzech mieszkań w głowie robi się jajecznica – nie będziesz pamiętać, w którym kuchnia była „ciemna”, a w którym piecyk gazowy wyglądał na zabytek klasy zero. Filmowanie pozwala też na spokojnie pokazać lokal komuś bliskiemu albo fachowcowi.
Dlaczego warto zapłacić 1500 zł za sprawdzenie dokumentów?
Bo to ułamek kwoty, którą możesz stracić, wchodząc na minę prawną. Weryfikacja stanu prawnego obejmuje księgę wieczystą, umowę deweloperską oraz plan zagospodarowania przestrzennego. To cena za Twój spokojny sen przez następnych 30 lat spłacania kredytu. Lepiej wydać to teraz, niż potem płacić prawnikom za wyciąganie Cię z bagna.
Podobał Ci się ten artykuł?
Piszę poradniki o nieruchomościach bez marketingowej ściemy – tłumaczę przepisy na ludzki język, ostrzegam przed błędami (które sama popełniłam przez 10 lat wynajmowania mieszkań) i daję narzędzia, które faktycznie działają.
Robię to za darmo, bo uważam, że wiedza o nieruchomościach nie powinna być dostępna tylko dla tych, którzy znają się na paragrafach.
Ale utrzymanie portalu, tworzenie treści i checklisty kosztują czas i pieniądze. Jeśli ten artykuł ci pomógł, uratował przed głupim błędem albo po prostu lubisz to, co robię – postaw mi kawę. Albo dwie. Albo dziesięć, jeśli uratowałam cię przed kupnem mieszkania z grzybem pod tapetą.
Dzięki za wsparcie!
