Reading Time: 8 minutes

Jakiś czas temu scrollowałam oferty mieszkań i natrafiłam na perełkę. Ogłoszenie, w którym ktoś próbował sprzedać mieszkanie bez balkonu jako… atut. Tak, dobrze czytasz. „Atuty nieruchomości: Brak balkonu – rozwiązanie cenione przez osoby, które wolą mieszkanie w pełni skupione na przestrzeni wewnętrznej.

Byłam tak oburzona tą bezczelnością, że od razu wrzuciłam screena na LinkedIn. 

Bo serio? Teraz brak czegoś to zaleta? To może sprzedajmy mieszkanie bez łazienki – też oszczędność na wodzie, co nie?

I zaczęło się. Ludzie w komentarzach podzielili się na dwa obozy. Jedni pisali „balkon to must-have, nie wyobrażam sobie mieszkania bez”, drudzy „faktycznie, po co mi balkon, z którego nie korzystam 10 miesięcy w roku?”. I wtedy pomyślałam: dobra, sprawdzę liczby. 

I oczom nie wierzę. Na rynku pierwotnym mieszkania BEZ balkonu są średnio droższe o 100 000 zł niż te z balkonem. Sto tysięcy. Za brak balkonu. Na rynku wtórnym jest odwrotnie – balkon dodaje kilkadziesiąt tysięcy do ceny. WTF?

Krótka odpowiedź, żebyś nie musiał czytać całego artykułu (chociaż bardzo bym doceniła, gdybyś jednak przeczytał/a do końca):

Rynek pierwotny: Mieszkania BEZ balkonu są droższe o około 2 000 zł/m², co daje 100 000 zł różnicy dla mieszkania 50 m². 

Rynek wtórny: Mieszkania Z balkonem są droższe o około 900 zł/m², co daje 45 000 zł różnicy dla mieszkania 50 m². Tutaj balkon dodaje wartości, jak to powinno być w moim świecie.

Zagadka 100 tysięcy: Dlaczego deweloperzy każą płacić więcej za mniej?

Też przetarłam oczy ze zdumienia, widząc te dane. 100 000 zł więcej za to, że NIE masz gdzie wyjść np. na kawę? Czy deweloperom poprzestawiały się…kolumny w Excelu?

Spokojnie, odłóż widły (na razie). Okazuje się, że to nie błąd w obliczeniach, tylko specyfika „luksusu”, którą musimy rozbroić.

Absurd nr 1: luksus zamknięty w szkle 

Musimy sobie wyjaśnić jedno. Te drogocenne mieszkania bez balkonów to zazwyczaj nie są bloki na Białołęce czy Psim Polu. Statystykę windują tutaj prestiżowe inwestycje.

Mowa o szklanych wieżach, apartamentowcach w ścisłym centrum, gdzie elewacja jest gładka jak tafla lodu, a okna ciągną się od podłogi do sufitu. W takich budynkach balkonu nie ma z powodów technicznych (wiatr na 30. piętrze urywa głowę) albo estetycznych. Deweloper nie sprzedaje tam możliwości wystawienia suszarki z gaciami na widok publiczny. On sprzedaje „lifestyle”, klimatyzację i widok na panoramę miasta, za który sąsiedzi z bloku obok daliby się pokroić.

Zatem: płacisz ekstra to nie za brak balkonu, ale za to, że mieszkasz w „akwarium” w centrum miasta.

Absurd nr 2: Loggia, czyli jak sprzedać powietrze 

Jest też drugi trik, przy którym deweloperzy zacierają rączki. Nazywa się: Kreatywna Księgowość Metrażowa.

Tutaj wchodzimy w niuanse, na których najłatwiej stracić pieniądze. Klasyczny, wystający balkon to zazwyczaj powierzchnia przynależna – nie wlicza się go do oficjalnego metrażu mieszkania (a przynajmniej nie powinna). Ale loggia? O, loggia to już cwana bestia.

Wystarczy, że deweloper ją zabuduje szybami, nazwie „ogrodem zimowym” albo po prostu włączy w bryłę budynku, i cyk! Nagle te 4-5 metrów kwadratowych ląduje w cenie mieszkania jako pełnoprawna powierzchnia użytkowa. Płacisz więc 15 tys. zł za metr kwadratowy miejsca, w którym w zimie i tak trzymasz tylko rower. W statystykach wygląda to potem jak drogie mieszkanie „bez klasycznego balkonu”, a w rzeczywistości to po prostu drogie metry, które deweloper sprytnie doliczył do faktury.

Wniosek? Ta dopłata 100 tysięcy złotych na rynku pierwotnym to zazwyczaj „podatek od luksusu” lub lokalizacji. Dlatego mam dla Ciebie radę: jeśli deweloper próbuje Ci sprzedać mieszkanie w niskim bloku na polu kapusty, twierdząc, że brak balkonu to „ekskluzywne, minimalistyczne rozwiązanie” i dlatego cena jest wyższa – uciekaj. Jeśli to nie jest Złota 44, to po prostu ktoś próbuje Ci wcisnąć kit.

Rynek Wtórny, czyli powrót do normalności (i PRL-u)

Zostawmy na chwilę apartamentowce, w których płaci się za prestiżowe powietrze i zejdźmy na ziemię. A konkretnie – na rynek wtórny, gdzie rządzi zdrowy rozsądek (i brak miejsca w szafach).

Tutaj statystyki wracają do normy: mieszkania z balkonem są droższe. I nikogo to nie dziwi, bo dla „zwykłego Kowalskiego” balkon to nie fanaberia architekta, ale strategiczny punkt logistyczny gospodarstwa domowego.

Balkon jako zewnętrzna szafa 

Nie oszukujmy się. Na Instagramie balkon to miejsce na poranną kawę, pled i nadrabianie zaległości w czytaniu. W polskiej rzeczywistości, szczególnie w blokach z wielkiej płyty, balkon pełni funkcję magazynu.

Gdzie trzymasz rower, gdy w piwnicy strach go zostawić? Na balkonie. Gdzie lądują opony zimowe, zanim wywieziesz je do teściów? Na balkonie. Gdzie suszy się pranie, bo w 48-metrowym mieszkaniu rozstawiona suszarka blokuje dojście do łazienki? Zgadłaś/eś.

Na rynku wtórnym walczymy o każdy centymetr. Tutaj te 3 m² „na zewnątrz” to bufor bezpieczeństwa. To tam lądują puste słoiki, choinka w oczekiwaniu na styczeń i ten jeden kwiatek, który usechł w zeszłym roku, ale wciąż dajesz mu szansę.

Efekt psychologiczny: piętno „gorszego sortu” 

Jest jeszcze jeden powód, dla którego na rynku wtórnym brak balkonu tak bardzo bije po kieszeni sprzedającego (a cieszy kupującego szukającego okazji). To stygmat.

W starym budownictwie mieszkania bez balkonu często kojarzą się z lokalami „drugiej kategorii”.

• To te słynne kawalerki przerobione z większych mieszkań.
• To lokale na parterze (gdzie wszyscy zaglądają ci w talerz).
• Albo relikty PRL-u z tzw. ciemną kuchnią i oknami tylko na jedną stronę świata.

Brak balkonu w bloku z lat 70. czy 80. to dla kupującego sygnał ostrzegawczy: „będzie ciemno, będzie duszno, będzie ciasno”. Dlatego cena leci w dół. Tutaj nikt nie uwierzy w bajkę o „minimalizmie” czy „skupieniu na wnętrzu”. Tutaj brak balkonu to po prostu brak, który boli. I w portfelu i w komforcie życia.

Ciemna strona posiadania balkonu (czyli o czym nikt nie mówi przy zakupie)

Wiem, co myślisz. „Biorę balkon w ciemno! Przecież to dodatkowa wartość!”.

Zatrzymaj się na chwilę. Zanim wydasz te dodatkowe tysiące (lub zdecydujesz się na droższy kredyt), muszę Cię ostrzec. Balkon w marzeniach a balkon w rzeczywistości to często dwie różne bajki.

Sprzedający pokażą Ci wizualizacje z uśmiechniętą parą pijącą wino o zachodzie słońca. Ja pokażę Ci to, co zobaczysz (i poczujesz) miesiąc po wprowadzce.

Sąsiedzkie „Reality Show” 

Balkon w bloku to strefa publiczna udająca prywatną. Jeśli myślisz, że wyjdziesz tam rano w piżamie, by w ciszy kontemplować przyrodę – zapomnij. Częściej będziesz mimowolnym uczestnikiem życia swoich sąsiadów. Dowiesz się, dlaczego Pani z dołu rzuciła Mariana, jak głośno płacze dziecko z góry, gdy nie dostanie bajki, i co Pan z boku myśli o polityce, krzycząc do telefonu.

A do tego dochodzi zapach. Jeśli nie palisz, balkon sąsiada-palacza pod Twoim oknem zamieni Twój letni wieczór w wizytę w wędzarni. To jest ten „lifestyle”, którego nie widać w folderach reklamowych.

Gołębi Gang i walka z żywiołem 

Balkon to magnes na brud. Liście, pyłki, kurz z ulicy, sadza – to wszystko ląduje na Twoich płytkach. Ale prawdziwym wrogiem numer jeden są one. Latające szczury. Gołębie.

Jeśli Twój balkon nie jest oszklony lub zabezpieczony siatką (co z kolei zmienia go w klatkę), przygotuj się na regularne szorowanie „ptasich niespodzianek”. To niekończąca się walka, w której Ty masz tylko ścierkę, a one mają przewagę liczebną i czasową. Wiele osób po roku poddaje się i traktuje balkon wyłącznie jako toaletę dla ptaków, nawet nie otwierając drzwi.

Mostki termiczne – czyli jak uciekają Twoje pieniądze 

A teraz chwila dla inżyniera. Balkon to z punktu widzenia fizyki budowli – dziura w systemie. Szczególnie w starszym budownictwie (ale w nowym, robionym „po taniości”, też się zdarza), płyta balkonowa działa jak wielki radiator. Wystaje na zewnątrz, chłonie zimno i transportuje je prosto do Twojego salonu. To tzw. liniowy mostek termiczny.

Efekt?

• Podłoga przy oknie balkonowym jest zawsze zimna.
• W narożnikach przy balkonie lubi pojawiać się grzyb i wilgoć.
• Twoje rachunki za ogrzewanie są wyższe, bo próbujesz ogrzać nie tylko mieszkanie, ale i kawałek osiedla.

Więc zanim powiesz „balkon to must-have”, zastanów się, czy jesteś gotów na ten pakiet „dodatków”.

Kiedy „brak balkonu” to faktycznie atut (bez marketingu dewelopera)?

Wróćmy na chwilę do tego nieszczęsnego ogłoszenia ze wstępu. Czy sprzedawca odleciał, pisząc o „skupieniu na wnętrzu”? Tak. Ale czy kłamał w 100%? Niekoniecznie.

Istnieją sytuacje, w których brak balkonu to nie „brak”, tylko „zysk”. I nie mówię tu o zysku dewelopera, ale o Twoim komforcie życia. Kiedy warto odpuścić sobie ten kawałek betonu za oknem?

Metry, w których żyjesz, a nie tylko bywasz 

Polski klimat nas nie rozpieszcza. Z balkonu korzystamy realnie przez 3, może 4 miesiące w roku (jeśli nie pada). Przez pozostałe 8 miesięcy balkon to tylko smutny widok za oknem, na który pada deszcz ze śniegiem.

Często mieszkania bez balkonu rekompensują ten brak wykuszem lub po prostu przesunięciem ściany zewnętrznej. Zyskujesz wtedy np. 3-4 m² wewnątrz salonu. To miejsce na stół jadalniany, biurko do pracy zdalnej albo większą kanapę. Rachunek jest prosty: wolisz 3 metry, które ogrzewasz i z których korzystasz codziennie, czy 3 metry, na których bywasz w weekendy, o ile nie wieje?

Twierdza ciszy i strefa wolna od mopa 

Brak drzwi balkonowych i wielkich przeszkleń to często lepsza izolacja akustyczna. Jeśli mieszkanie wychodzi na ruchliwą ulicę, brak balkonu (który często „łapie” i odbija hałas do środka) może być zbawienny.

Do tego dochodzi kwestia sprzątania. Alergicy i pedanci, słuchajcie uważnie: brak balkonu to brak pyłków, kurzu i spalin wpadających bezpośrednio do salonu przy każdym otwarciu drzwi. To także koniec z myciem tej wielkiej tafli szkła, na której widać każdy odcisk palca i ślad po deszczu. Mniej sprzątania = więcej życia.

Porte-fenêtre, czyli ten słynny „balkon francuski” 

A co jeśli chcesz światła i powietrza, ale nie chcesz płacić za balkon i użerać się z gołębiami? Rozwiązaniem jest porte-fenêtre (z fr. drzwi-okno).

To wysokie okno sięgające podłogi, zabezpieczone barierką, ale bez płyty podłogowej na zewnątrz.

• Zaleta: otwierasz na oścież i masz wrażenie bycia na balkonie (światło, wiatr we włosach).
• Zaleta finansowa (eksploatacyjna): nie masz płytek, które odpadną po 5 zimach. Nie masz hydroizolacji, która zacznie przeciekać do sąsiada. Masz wszystkie zalety dużego okna, bez wad technicznych balkonu.

To idealny kompromis dla tych, którzy chcą „mieć ciastko” (światło) i „zjeść ciastko” (brak problemów technicznych).

Checklista dla kupującego: zanim zapłacisz, odpowiedz sobie szczerze

Kupowanie mieszkania oczami to najdroższy błąd, jaki możesz popełnić. Zamiast wyobrażać sobie, jak pięknie będą wyglądać pelargonie w słońcu, usiądź i zrób zimny rachunek sumienia.

• Test Rzeczywistości: czy jesteś „balkoniarzem”, czy tylko tak Ci się wydaje?
  Przypomnij sobie swoje ostanie mieszkanie z balkonem (lub mieszkanie rodziców). Ile razy w miesiącu tam siedziałeś/aś, a nie tylko wywieszałeś/aś pranie?
• Jeśli jesteś palaczem lub hodujesz dżunglę w doniczkach – okej, balkon to Twój pokój dzienny.
• Ale jeśli Twoja aktywność balkonowa ogranicza się do umycia go raz na wiosnę – zastanów się, czy warto płacić kilkadziesiąt tysięcy za miejsce, z którego nie korzystasz.
• Test Widoku: panorama czy „ręka w rękę”?
  Sprawdź, na co wychodzi ten balkon.

• Jeśli na park, las lub otwartą przestrzeń – to jest wartość dodana. Płacisz za oddech.
• Ale jeśli to patodeweloperka, gdzie balkon wychodzi na ścianę sąsiedniego bloku oddalonego o 4 metry? Wtedy płacisz ekstra za to, żeby sąsiad mógł oceniać, co jesz na śniadanie. Balkon w cieniu, bez prywatności, to żaden atut – to tylko droga w utrzymaniu platforma widokowa na cudze życie.
  
• Test budżetu: beton na zewnątrz czy dąb wewnątrz?
  To pytanie boli najbardziej. Na rynku wtórnym balkon podbija cenę o kilkadziesiąt tys. zł. Na pierwotnym różnice bywają jeszcze większe (lub ukryte w cenie m²). Zadaj sobie pytanie: Co wolisz?

• Opcja A: balkon, na którym będziesz bywać rzadko.
• Opcja B: te same pieniądze wydane na o wiele wyższy standard wykończenia wnętrza (np. blat kamienny w kuchni, podłoga z deski barlineckiej zamiast paneli, czy porządne AGD).

Czasem rezygnacja z balkonu to jedyny sposób, by kupić mieszkanie w lepszej lokalizacji lub urządzić je tak, jak marzysz, a nie „po taniości”. Wybór należy do Ciebie – byle był świadomy.

Podsumowując

Wracając do tej „perełki” z ogłoszenia, od której zaczęliśmy… Nie, nie nazwę autora tego tekstu „geniuszem marketingu”. Nazwijmy rzeczy po imieniu: to jest ostentacyjne robienie klienta w konia.

Jestem absolutnie przeciwna takiemu mydleniu oczu. Próba wmawiania ludziom, że brak funkcjonalności (jaką jest balkon) to „luksusowe rozwiązanie dla ceniących wnętrze”, to zwykła bezczelność i traktowanie kupujących jak idiotów.

Moje zdanie w tym temacie jest proste: Balkon to świetna sprawa, a jego brak może być akceptowalny – ale tylko wtedy, gdy cena to odzwierciedla. Nie dajmy sobie wmówić, że mniej znaczy więcej (i drożej). Jeśli deweloper lub sprzedający próbuje Wam sprzedać wadę jako atut i jeszcze każe sobie za to dopłacić – powinna Wam się zapalić czerwona lampka.

A Ty, z jakiego jesteś obozu? Płacisz za powietrze i kawę na słońcu, czy wolisz większy metraż wewnątrz? Daj znać w komentarzu!

A jeśli właśnie szukasz mieszkania i masz dość czytania między wierszami w ofertach, które próbują ukryć wady pod płaszczykiem „atutów” – napisz do mnie. Pomogę Ci oddzielić marketingowy bełkot od faktycznej wartości, żebyś nie dał/a się nabić w butelkę.