Pamiętacie te bajki o „mieszkaniach, które zaraz znikną”? O mitycznych kolejkach chętnych, którzy rzekomo licytują się na klatce schodowej? Przez lata deweloperzy i fliperzy karmili nas tą narracją, żebyśmy w panice podpisywali umowy, bo „jutro będzie drożej”.

No to właśnie ktoś włączył światło w tym ciemnym pokoju. I co się okazało? Że kolejki nie ma, król jest nagi, a ceny są z kosmosu.

Karty w końcu leżą na stole. Dzięki nowym rejestrom i oddolnym inicjatywom, które wyciągają dane z aktów notarialnych, znamy brutalną prawdę: Polacy płacą o wiele mniej, niż żądają sprzedający w kolorowych ogłoszeniach na portalach.

Spójrzmy na Warszawę, która pierwsza obnażyła tę patologię. Różnica między ceną ofertową („marzeniem sprzedającego”) a transakcyjną („realną wartością”) to średnio 3000 zł na metrze.

Szybka matematyka: przy standardowym, 50-metrowym mieszkaniu to 150 tysięcy złotych. Nazywam to „podatkiem od niewiedzy”. Chcesz go zapłacić deweloperowi na wakacje, czy wolisz, żeby te pieniądze zostały w Twojej kieszeni?

Cena ofertowa vs. transakcyjna, czyli dlaczego portale „kłamią”?

Musimy sobie wyjaśnić jedno, raz na zawsze. Portale ogłoszeniowe nie pokazują wartości rynkowej mieszkań. One pokazują koncert życzeń sprzedających (cenę ofertową).

To jest tak, jakbyś wszedł na Tindera i wierzył, że każdy wygląda tak, jak na zdjęciu profilowym. Otóż nie.

Wchodzisz na portal i widzisz: 17 500 zł/m². Myślisz: „O matko, ale drogo. Ale cóż, widocznie taki jest rynek, muszę tyle zapłacić”. Błąd. Wielbłąd.

Twarde dane z aktów notarialnych (czyli to, co ludzie faktycznie przelali na konto) pokazują zupełnie inny obraz. Okazuje się, że sąsiad z klatki obok kupił tydzień temu podobny lokal za 14 300 zł/m².

Widzisz tę przepaść? To nie jest „margines negocjacyjny”. To jest dowód na to, że rynek ofertowy jest napompowany spekulacjami i nadzieją na znalezienie jelenia, który nie sprawdzi faktów. Portale pokazują to, co sprzedający chcieliby dostać. Rejestry pokazują to, ile rynek jest w stanie zapłacić.

Gdzie szukać prawdy? (Twoja tajna broń negocjacyjna)

Zapomnij o skomplikowanych wnioskach do urzędu czy czekaniu na rządowy portal DOM (do 2027 roku miał taki powstać, kosztować 20 mln). Geoportal w końcu wyciągnął asa z rękawa i położył go na samym wierzchu.

Oto jak w 3 minuty sprawdzić ceny w Twoim upatrzonym bloku:

1. Wchodzisz na geoportal.gov.pl.
2. Nie szukasz w menu, nie błądzisz. Klikasz w wielki, granatowy kafel na dole z napisem „Rejestr Cen Nieruchomości” (ten z ikoną domku i monetami).
3. Otwiera Ci się mapa. Zbliżasz ją na interesujący Cię budynek.
4. Widzisz na nim kropkę z literą „L” (spokojnie, to nie Legia, to „Lokal”).
5. Klikasz w tę kropkę i… dzieje się magia. Rozwija Ci się lista transakcji z tego konkretnego adresu. Widzisz daty, metraże i ceny, za jakie sąsiedzi kupili swoje „M”.

Szach-mat. Masz czarno na białym, ile ten blok jest wart naprawdę, a nie w marzeniach dewelopera albo Pana Mirka (albo Pana Mirka Dewelopera).

Jak użyć tej wiedzy w negocjacjach?

Wiedza to władza, ale tylko wtedy, gdy umiesz jej użyć. Koniec z negocjacjami na zasadzie „proszę pana, spuść pan dyszkę”. Teraz wchodzisz z twardymi danymi.

Wyobraź sobie taką (trochę żenującą na potrzeby własne) scenkę:

Sprzedający (z pewnością siebie): „Panie, to jest okazja! Poniżej 900 tysięcy nie zejdę. Sąsiad z parteru sprzedał podobne za milion, więc i tak robię Panu prezent!”.

Ty (spokojnie wyciągasz wydruk z rejestru): „Rozumiem, że Pan by tak chciał. Ale tu mam raport cen transakcyjnych z tego budynku z ostatniego kwartału. Sąsiad sprzedał, owszem, ale za 750 tysięcy. Najdroższa transakcja na tej ulicy w tym roku to 780 tysięcy. Moja oferta to 760 tys. Podpisujemy czy czeka Pan na kolejnego 'jelenia’?”

W tym momencie pęka bańka spekulacyjna. Sprzedający wie, że Ty wiesz. Nie ma już miejsca na bajki o „kolejkach chętnych”. Twoja pozycja negocjacyjna rośnie w sekundę, a w kieszeni zostaje Ci różnica, za którą zrobisz generalny remont.

Wiedza to pieniądz. Dosłownie.

Dlaczego deweloperzy i spekulanci się pocą?

Jawność to największy wróg spekulacji. Dopóki ceny były ukryte, rynek opierał się na asymetrii informacji. Sprzedający wiedział wszystko, Ty nie wiedziałeś nic. To pozwalało stosować triki typu „cena na priv”, „tylko dla zdecydowanych” czy sztuczne wytwarzanie presji czasu.

Teraz, gdy każdy może sprawdzić, za ile naprawdę sprzedał się lokal obok, ten model biznesowy się sypie. Transparentność wymusza uczciwość (lub przynajmniej powrót na ziemię). Spekulant nie wciśnie już kitu, że „to okazja życia za milion”, jeśli rejestr bezlitośnie pokaże, że średnia w tej okolicy to 750 tysięcy.

Dla branży przyzwyczajonej do łowienia w mętnej wodzie, włączenie światła jest bolesne. Ale dla Ciebie oznacza to jedno: koniec zgadywania i koniec przepłacania za czyjeś marzenia o szybkim zysku.

Podsumowanie

Koniec z wymówkami. Nowe narzędzie Geoportalu to bat na spekulantów i koniec ery „ceny na priv”.

Moja rada jest prosta: nie kupuj oczami, kupuj danymi. Sprawdzenie tej magicznej kropki z literą „L” zajmuje 15 minut przy porannej kawie. Te 15 minut może uratować Cię przed przepłaceniem kwoty, którą będziesz spłacać w zawyżonym kredycie przez kolejne 30 lat. Nie bądź sponsorem wakacji dewelopera.

Podobał Ci się ten artykuł?

Piszę poradniki o nieruchomościach bez marketingowej ściemy – tłumaczę przepisy na ludzki język, ostrzegam przed błędami (które sama popełniłam przez 10 lat wynajmowania mieszkań) i daję narzędzia, które faktycznie działają.

Robię to za darmo, bo uważam, że wiedza o nieruchomościach nie powinna być dostępna tylko dla tych, którzy znają się na paragrafach.

Ale utrzymanie portalu, tworzenie treści i checklisty kosztują czas i pieniądze. Jeśli ten artykuł ci pomógł, uratował przed głupim błędem albo po prostu lubisz to, co robię – postaw mi kawę. Albo dwie. Albo dziesięć, jeśli uratowałam cię przed kupnem mieszkania z grzybem pod tapetą.

Dzięki za wsparcie!

Postaw kawę za:

5 zł 10 zł 15 zł