Reading Time: 6 minutes

Jakiś czas temu wszyscy wieszczyli krach. Eksperci w internecie prześcigali się w prognozach: „zaraz pęknie”, „ceny spadną o 20%”, „deweloperzy będą błagać, żebyśmy kupili”.

No to sprawdzam.

Mamy 2026 rok. Ceny nie spadły. Deweloperzy nikogo nie błagają. A my budzimy się w rzeczywistości, w której zamiast „promocji stulecia” mamy pustki w biurach sprzedaży.

Dlaczego? Bo przez ostatni rok, gdy my czekaliśmy na rządowe cuda i dopłaty, rynek po cichu zaciągnął hamulec. Deweloperzy przestali budować, bo nie wiedzieli, na czym stoją. Podaż wyschła.

Zamiast wybierać w ofertach jak w ulęgałkach, zaraz będziemy się bić o to, co zostało. Jeśli liczyłeś na to, że w tym roku kupisz tanio i wygodnie – mam dla Ciebie złą wiadomość. Taniej to już było. A wygodnie? To się dopiero okaże.

Dlaczego w 2026 roku zabraknie mieszkań i co mają z tym wspólnego deweloperzy?

Skoro ustaliliśmy we wstępie, że rząd zakręcił kurek z dopłatami, to spójrzmy teraz na drugą stronę medalu – na deweloperów. Oni też nie są ślepi.

Przez cały 2025 rok, widząc ten legislacyjny cyrk i brak decyzji w sprawie kredytów, po prostu zaciągnęli hamulec. Statystyki są bezlitosne: pod koniec 2025 roku liczba nowo rozpoczętych budów tąpnęła o ponad 20% r/r. Nikt nie chciał ryzykować odpalania nowych projektów w takiej mgle.

I tu dochodzimy do sedna problemu w 2026 roku. To wstrzymanie inwestycji w zeszłym roku wywołało efekt domina, który widzimy dzisiaj w ofertach.

Co to oznacza w praktyce? To, co widzisz teraz w ogłoszeniach, to w dużej mierze „resztki z magazynu” – mieszkania, których nikt nie chciał wcześniej, albo te najdroższe apartamenty. Nowych inwestycji („dziur w ziemi”), które zazwyczaj zasypywały rynek na wiosnę, jest jak na lekarstwo, bo deweloperzy dopiero teraz, powoli, odmrażają projekty.

Luka podażowa to sytuacja, w której popyt (ludzie z tańszym kredytem) wraca na rynek, ale deweloperzy nie mają co im sprzedać. Dlaczego? Bo budowa bloku trwa ok. 2 lat, a w 2024 i 2025 r. deweloperzy masowo wstrzymywali nowe projekty (spadek pozwoleń o 11,4% w 2024 r.).

Mamy więc klasyczną lukę podażową. Stary towar znika, nowego jeszcze nie ma. W efekcie, zamiast wybierać w ofertach, kupujący w II połowie 2026 roku będą zderzać się ze ścianą: fizycznym brakiem sensownych mieszkań – zarówno tych gotowych, jak i tych na papierze.

Ceny mieszkań w 2026: zimowe promocje vs. jesienna drożyzna

Skoro podaż leży, to co z cenami? Tu scenariusz rysuje się dość przewidywalnie, choć dla wielu będzie bolesny. Rok 2026 podzieli się na dwie, zupełnie różne połowy.

I połowa roku: cisza przed burzą (i czas na negocjacje)

Początek roku to moment, w którym rynek jeszcze przeciera oczy. Deweloperzy i sprzedający na rynku wtórnym widzą, że ruch w biurach sprzedaży jest mniejszy (efekt braku dopłat). To jest ten krótki moment, kiedy można coś ugrać.

Nie licz na oficjalne obniżki w cennikach – to się rzadko zdarza. Ale rabat na miejscu postojowym czy gratisowa komórka lokatorska? Jak najbardziej. A jeśli masz gotówkę lub spory wkład własny, możesz wynegocjować system płatności 10/90 lub 20/80. Płacisz drobny procent teraz, a resztę dopiero przy odbiorze kluczy. Twoje pieniądze pracują na lokacie, a deweloper „mięknie”, bo zależy mu na podpisaniu umowy tu i teraz, nawet jeśli na kasę musi poczekać.

II połowa roku: powrót do gry (i wyższych cen)

A potem wejdzie fizyka rynku. Analitycy (m.in. PKO BP, Pekao) są zgodni: w drugiej połowie roku spodziewamy się obniżek stóp procentowych. Mechanizm jest prosty jak konstrukcja cepa:

1. Stopy w dół -> WIBOR w dół.
2. Zdolność kredytowa Polaków rośnie (poziom stóp ma spaść do ok. 3,5-4,0% na koniec roku).
3. Ludzie, którzy byli „zamrożeni” przez brak zdolności, wracają na zakupy.

Efekt Pivotu to moment, w którym banki centralne zmieniają kierunek: przestają podnosić stopy procentowe i zaczynają je ciąć. W 2026 r. wywołuje to optymizm u kupujących, którzy przestają bać się wzrostu rat i chętniej wracają po kredyty.

Większy popyt zderzy się z tą dziurawą podażą, o której pisałam wyżej. Prognozy (np. Credit Agricole) mówią o średniorocznym wzroście cen rzędu 3,8%. Może nie brzmi to jak dramat, ale przy mieszkaniu za 800 tys. zł mówimy o podwyżce o 30-40 tysięcy.

Czekasz na krach? Możesz się nie doczekać, bo koszty budowy nie spadają. Sama robocizna w 2026 roku drożeje o 6–10. Czekasz na obniżkę stóp? Super strategia. Problem w tym, że razem z Tobą w blokach startowych czeka jakieś 100 tysięcy innych Polaków. Gdy stopy spadną, oni wszyscy ruszą do biur sprzedaży w tym samym momencie. Zamiast negocjować rabat, będziesz licytować cenę w górę. Kto pierwszy, ten lepszy – brutalne, ale prawdziwe.

Dyrektywa EPBD, czyli dlaczego „wampiry energetyczne” stracą na wartości

Jeszcze dwa lata temu Świadectwo Charakterystyki Energetycznej było dla rynku tylko zbędnym papierkiem, który trzeba dołączyć do aktu notarialnego, bo „unia każe”. Nikt tego nie czytał, każdy chował do szuflady.

W 2026 roku ten papierek staje się elementem wyceny.

Wchodzi w życie (a raczej w realia rynkowe) tzw. dyrektywa EPBD. Co to oznacza w praktyce? Że rynek nieruchomości zaczyna się drastycznie dzielić na dwie kategorie, a nożyce cenowe między nimi się rozwierają:

• „Zielone”: nowoczesne budownictwo, bloki po termomodernizacji, domy z pompami ciepła. Te nieruchomości zyskują premię w wycenie, bo rynek wycenia niższe koszty przyszłej eksploatacji.
• „Brązowe”: nieocieplona wielka płyta, kamienice z piecami kaflowymi, domy-kostki z lat 70. bez izolacji. Te nieruchomości – potocznie zwane „wampirami energetycznymi” – podlegają przecenie.

Brown Discount (Brązowe Dyskontowanie) to mechanizm rynkowy, w którym nieruchomości o niskiej klasie energetycznej (stare kamienice, nieocieplone bloki) tracą na wartości. Kupujący boją się „wampirów energetycznych”, więc wymagają od sprzedającego sporego upustu na pokrycie przyszłych rachunków za ogrzewanie i termomodernizację.

Mechanizm jest czysto ekonomiczny. Przy obecnych cenach energii, niska cena transakcyjna metra kwadratowego w starym budownictwie przestaje rekompensować wysokie koszty utrzymania. Mieszkanie, które zużywa dużo energii, realnie kosztuje właściciela więcej w ujęciu miesięcznym, co w 2026 roku zaczyna być widoczne w cenach ofertowych. Nieruchomości o niskiej efektywności energetycznej stają się po prostu trudniej zbywalne bez wyraźnego rabatu.

Kredyty i wynagrodzenia: w końcu nas stać? (Powrót do normalności)

Po latach chudych, wskaźniki makroekonomiczne w końcu zaczynają sprzyjać kupującym. Mamy do czynienia z splotem dwóch czynników, które w 2026 roku fundamentalnie zmienią zdolność kredytową Polaków.

Po pierwsze: matematyka płac. Wynagrodzenia rosną szybciej niż inflacja. To fakt statystyczny. Realna siła nabywcza portfela przeciętnego Kowalskiego się odbudowuje.

Po drugie: odwilż na WIBOR. Rynek wycenia obniżki stóp procentowych. Spadający WIBOR to nie tylko niższa rata dla obecnych kredytobiorców. To przede wszystkim zmiana algorytmów bankowych, które liczą zdolność kredytową. Banki luzują gorset – spadek oprocentowania z poziomu 7-8% do ok. 6% zwiększa dostępną kwotę finansowania.

Efektem będzie… wielka ucieczka z najmu. Przez ostatnie lata wiele osób wynajmowało z przymusu, bo banki zamykały przed nimi drzwi. W 2026 roku ten trend się odwraca. W wielu miastach rata kredytu za 40-metrowe mieszkanie znowu zbliża się do poziomu czynszu najmu (lub spada poniżej). To czysta kalkulacja: skoro miesięczny koszt jest podobny, racjonalny konsument wybiera własność. Skutek dla rynku? Gwałtowny wzrost popytu na małe metraże („na start”), który dodatkowo wydrenuje i tak przebraną ofertę rynkową.

Jest jednak jedno „ale”. Wzrost zdolności kredytowej to miecz obosieczny. To, że bankowy algorytm pozwala na zaciągnięcie 600 tysięcy kredytu, nie oznacza, że domowy budżet to udźwignie. Koszty życia – mimo spadającej inflacji – pozostają na wysokim poziomie. Granica między „stać mnie na kredyt” a „stać mnie na życie z kredytem” w 2026 roku będzie cieńsza niż kiedykolwiek.

Rynek najmu: koniec Eldorado

Jeśli ktoś planował kupić mieszkanie inwestycyjne w 2026 roku licząc na dwucyfrowe zwroty, spóźnił się o kilka lat. Złota era, w której wynajmowało się „cokolwiek za każdą cenę”, odeszła do lamusa.

Rynek najmu wchodzi w fazę bolesnej dla wielu normalizacji. Działają tu dwie potężne siły podażowe:

1. Państwowa ofensywa: rząd w końcu przestał tylko gadać i zaczął sypać groszem. W budżecie na 2026 rok zaplanowano rekordowe 6,7 mld zł na budownictwo społeczne (TBS, SIM). To realny zastrzyk tanich mieszkań, które stanowią alternatywę dla komercyjnego rynku.
2. Ofensywa PRS: fundusze inwestycyjne (najem instytucjonalny) oddają w tym roku tysiące gotowych lokali w dużych miastach. To nowa jakość, z którą trudno konkurować prywatnemu właścicielowi jednej kawalerki.

Rentowność najmu spada i stabilizuje się na poziomie 5-6% rocznie (liderem jest Trójmiasto). To wciąż więcej niż lokata, ale mniej niż inflacja w szczycie. Ceny najmu przestały rosnąć, a w niektórych segmentach zaczynają spadać.

Dla inwestora indywidualnego oznacza to zmianę reguł gry. Koniec z „wersalką po babci” i meblościanką z PRL-u. Najemca w 2026 roku ma wybór. Może pójść do funduszu PRS, może pójść do TBS-u, albo może kupić własne M (dzięki zdolności kredytowej). Żeby go przyciągnąć, trzeba zaoferować standard, a nie tylko dach nad głową. Rynek stał się rynkiem klienta, a nie rentiera.

Podsumowanie: spadek cen? Jak będzie wyglądał rynek mieszkań w 2026 roku?

Patrząc na dane, a nie na nagłówki portali plotkarskich, werdykt dla rynku w 2026 roku jest jasny. To nie jest rok dla marzycieli, ani dla tych, którzy lubią nieskończone analizy. To rok dla zdecydowanych.

Mamy krótkie okno transferowe w I kwartale – moment, gdy rynek jeszcze drzemie, a sprzedający są skłonni do rozmów. Jeśli masz gotówkę lub zdolność kredytową, to jest czas na ruch. Czekanie na drugą połowę roku to ryzykowanie zderzenia ze ścianą popytu (gdy spadną stopy) i ścianą braku podaży (efekt dziury inwestycyjnej).

Rok 2026 nie przyniesie ani wieszczonego przez pesymistów Armagedonu, ani deweloperskiej Bonanzy z lat poprzednich. Przyniesie za to twardą, rynkową grę na wyniszczenie. Wygrają w niej ci, którzy potrafią liczyć i nie boją się podejmować decyzji wtedy, gdy większość jeszcze czeka na „lepsze czasy”.